Quy định mới về nhà ở hình thành trong tương lai: Người mua cần biết gì để tránh rủi ro?

Bộ Xây dựng vừa ban hành Quyết định 1649/QĐ-BXD, công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Theo đó, Sở Xây dựng địa phương có thẩm quyền thực hiện thủ tục “Thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.

Đây là thủ tục chủ đầu tư phải hoàn tất trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Sở Xây dựng có 15 ngày để kiểm tra

Theo quy định mới, trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua kèm một bộ hồ sơ đến Sở Xây dựng nơi có dự án.

Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai, một phần dự án hoặc toàn bộ dự án đã được thế chấp, việc xác định nhà ở đã được giải chấp thực hiện theo khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản thông báo kèm hồ sơ, Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư.

Nếu đủ điều kiện, cơ quan này thông báo nhà ở được bán, cho thuê mua. Nếu không đủ điều kiện, văn bản trả lời phải nêu rõ lý do.

Trường hợp cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh không trả lời đúng thời hạn, doanh nghiệp có quyền khởi kiện, khiếu nại theo quy định pháp luật.

Hồ sơ phải có những gì?

Chủ đầu tư có thể nộp hồ sơ trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến. Thành phần hồ sơ gồm văn bản thông báo gửi Sở Xây dựng theo nội dung tại Phụ lục XV Nghị định 96/2024/NĐ-CP, kèm bảng danh sách thông tin về các nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua.

Ngoài ra, hồ sơ phải có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định, chẳng hạn quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Nếu giấy chứng nhận đã có thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu đã được vận hành, thông tin này được thay thế bằng dữ liệu tương ứng.

Chủ đầu tư cũng phải cung cấp giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp phép đối với trường hợp phải có giấy phép. Nếu công trình không thuộc diện phải cấp phép, hồ sơ gồm thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định.

Hồ sơ phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án theo tiến độ được chấp thuận, phê duyệt. Với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành thi công xây dựng phần móng.

Một điểm đáng chú ý khác là danh sách nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua phải thể hiện thông tin cụ thể về dự án và từng sản phẩm.

Các thông tin gồm mã và tên dự án, mã và tên công trình, mã định danh tổ chức, mã tỉnh, loại nhà ở, vị trí, ký hiệu hoặc mã căn, diện tích sàn xây dựng và số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án.

Với căn hộ chung cư, vị trí phải ghi rõ số tầng; với biệt thự và nhà ở riêng lẻ, phải ghi rõ vị trí lô đất.

Người mua nhà nên kiểm tra gì trước khi ký hợp đồng?

Với người dân, thay vì chỉ dựa vào thông tin quảng cáo của chủ đầu tư hoặc môi giới, nên yêu cầu được cung cấp thông tin về việc nhà ở đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Người mua cũng nên đối chiếu mã căn, vị trí, diện tích và loại nhà ở với danh sách sản phẩm trong hồ sơ.

Nếu dự án từng được thế chấp, cần lưu ý thông tin về tình trạng giải chấp theo quy định. Đồng thời, trước khi ký hợp đồng, nên đọc kỹ các điều khoản về giá, tiến độ thanh toán, thời điểm bàn giao và quyền, nghĩa vụ của các bên.

Việc kiểm tra các thông tin này giúp người mua có thêm cơ sở đánh giá tình trạng pháp lý của đúng sản phẩm dự định giao dịch, thay vì chỉ căn cứ vào cam kết hoặc thông tin giới thiệu từ bên bán.

Quyết định 1649/QĐ-BXD có hiệu lực từ ngày 18/9/2026. Cùng thời điểm, nội dung công bố thủ tục hành chính liên quan tại Quyết định 843/QĐ-BXD ngày 2/6/2026 hết hiệu lực. Thủ tục được sửa đổi trên cơ sở Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Nghị định 96/2024/NĐ-CP và Nghị định 54/2026/NĐ-CP.