Nhìn lại bất động sản công nghiệp trong năm 2023

Nhìn chung, trong năm 2023, bất động sản công nghiệp đều ghi nhận tăng ở mọi phương diện từ nguồn cầu đến nguồn cung, giá bán và cả tỷ lệ lấp đầy. Theo giới chuyên gia, động lực giúp bất động sản công nghiệp “sống khoẻ” bất chấp những khó khăn của thị trường là nhờ dòng vốn FDI liên tục đổ mạnh. Đây chính là bệ đỡ vững chắc để thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam “vượt bão” và không ngừng phát triển.

Để có những góc nhìn tổng quan hơn về thị trường bất động sản công nghiệp trong năm qua, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Đoàn Duy Hưng, Chủ tịch Cổng thông tin bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Cung lớn, cầu cao, giá thuê tiếp đà tăng mạnh

PV: Đầu năm 2023, rất nhiều dự đoán cho rằng, bất động sản công nghiệp sẽ là “cửa sáng” hiếm hoi của thị trường bất động sản. Nhìn lại thị trường một năm qua, dự đoán này có thực sự đúng, thưa ông?

Ông Đoàn Duy Hưng: Năm 2023, thị trường bất động sản nhìn chung rất khó khăn do phải chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như địa chính trị thế giới bất ổn, nền kinh tế suy giảm, khan hiếm dòng tiền và hành lang pháp lý chưa hoàn thiện. Vì vậy, hầu hết mọi phân khúc của thị trường này đều rơi vào trạng thái ảm đạm.

Từ đất nền – vốn được xem là kênh đầu tư vua cho đến nhà phố, mặt bằng bán lẻ hay bất động sản nghỉ dưỡng đều có thanh khoản xuống thấp, giao dịch khó được thiết lập. Người bán không bán được mà người mua cũng chẳng ai mua.

Tuy nhiên, ngược dòng với những phân khúc đó, bất động sản công nghiệp lại nổi lên như một “cửa sáng” hiếm hoi của thị trường do vẫn giữ được đà tăng trưởng ổn định.

Thực tế từ đầu năm 2023, chúng ta đã dự đoán được tiềm năng phát triển của bất động sản công nghiệp, bất chấp những khó khăn chung. Tuy nhiên, những gì diễn ra suốt năm qua thực sự đã vượt quá mong đợi về phân khúc này.

PV: Ông có thể chia sẻ rõ hơn những điểm sáng của thị trường bất động sản công nghiệp trong năm vừa qua?

Ông Đoàn Duy Hưng: Trước hết phải nói đến nguồn cầu. Trong năm 2023, nếu như các phân khúc khác đồng loạt suy giảm nguồn cầu thì bất động sản công nghiệp vẫn giữ đà tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt là từ các doanh nghiệp FDI.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê trong 6 tháng đầu năm 2023 đạt 1.400ha, tăng 20% so với cùng kỳ năm 2022. Điều này chứng tỏ, sức cầu đối với bất động sản công nghiệp vẫn luôn hiện hữu và tăng đều.

Riêng khu vực phía Bắc, sức cầu ghi nhận mạnh mẽ từ lĩnh vực điện tử. Trong nửa đầu 2023, thị trường phía Bắc đã ghi nhận sự mở rộng của nhiều nhà sản xuất điện tử lớn như: Foxconn, Goertek hay Tập đoàn Amkor của Hàn Quốc… tại các khu công nghiệp Bắc Giang, Bắc Ninh.

Mặt khác, sự mở rộng mạnh mẽ của nhà sản xuất đến từ Trung Quốc thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau cũng cho thấy sức cầu ở khu vực này đang ngày càng tăng mạnh.

Bên cạnh nguồn cầu thì năm 2023 cũng là năm đáng ghi nhận về nguồn cung của thị trường bất động sản công nghiệp. Trong năm qua, nguồn cung bất động sản công nghiệp đã tăng trưởng tích cực, với tổng diện tích đất công nghiệp mới hoàn thành đạt khoảng 800ha.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong quý III/2023, thị trường bất động sản công nghiệp được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án được khởi công như: VSIP II tại Nghệ An; VSIP Cần Thơ; VSIP Bắc Ninh II; Khu công nghiệp Gia Bình II Bắc Ninh; Khu công nghiệp công nghệ cao Long Thành Đồng Nai…

Lưu ý rằng, dù nguồn cung tiếp tục xu hướng tăng song vẫn không đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế hiện nay, dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung tại một số khu vực trọng điểm.

Cũng chính điều này mà giá bán bất động sản công nghiệp trong năm 2023 tiếp đà tăng cao. Nhìn chung, ở tất cả các tỉnh, thành phố của Việt Nam, đặc biệt là tại các khu vực có vị trí chiến lược, giá bất động sản công nghiệp đều được điều chỉnh tăng lên so với năm ngoái. Hiện giá tăng trung bình toàn thị trường là từ 5 - 15% so với năm 2022.

Một điểm sáng khác của thị trường này có lẽ là tỷ lệ lấp đầy. Trong năm 2023, do nhu cầu cao mà nguồn cung vẫn còn hạn chế nên tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp đạt mức 80 - 85% tại các khu công nghiệp cấp 1. Riêng một số khu vực trọng điểm như Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai, tỷ lệ lấp đầy thậm chí đã đạt 90 - 95%.

Bất động sản công nghiệp “sống khoẻ” nhờ dòng vốn FDI

PV: Xin ông cho biết, đâu là động lực để bất động sản công nghiệp “lội ngược dòng” trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường bất động sản thời gian qua?

Ông Đoàn Duy Hưng: Khác với những phân khúc bất động sản khác, khách hàng của bất động sản công nghiệp một lượng lớn là các doanh nghiệp nước ngoài. Chính vì thế, dù năm qua nền kinh tế Việt Nam khó khăn, thị trường bất động sản Việt Nam trầm lắng nhưng bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn “sống khoẻ” bởi các dòng vốn FDI vẫn đổ mạnh vào nước ta.

Tính đến 20/11/2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 28,85 tỷ USD, tăng 14,8% so với cùng kỳ năm 2022, theo Tổng Cục Thống kê.

Khi lượng vốn FDI lớn đổ vào, đồng nghĩa các doanh nghiệp nước ngoài sẽ có nhu cầu cao về mặt bằng sản xuất, kho bãi để phục vụ cho việc làm ăn. Thế nên, cầu bất động sản khó có thể sụt giảm như những phân khúc khác.

Vậy câu hỏi đặt ra là tại sao Việt Nam vẫn thu hút được dòng vốn FDI trong bối cảnh toàn thị trường quốc tế không mấy khởi sắc?

Nền chính trị ổn định, môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi là câu trả lời cho điều này. Việt Nam là một trong số những quốc gia có nền chính trị ổn định nhất. Và đây là yếu tố quan trọng hàng đầu khi các doanh nghiệp nước ngoài có nhu cầu tìm hiểu môi trường đầu tư mới.

Cùng với đó, Việt Nam cũng đang ngày càng đẩy mạnh hoàn thiện môi trường đầu tư bằng cách hoàn thiện hành lang pháp lý, hỗ trợ thủ tục nhanh chóng và phát triển mạnh mẽ cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, logistics. Điều này đã tạo kiện thuận lợi hơn cho việc vận chuyển hàng hóa, nguyên vật liệu, góp phần giảm chi phí sản xuất cho các doanh nghiệp, từ đó thúc đẩy nhu cầu về bất động sản công nghiệp.

Chưa kể, Quốc hội và Chính phủ Việt Nam cũng ban hành nhiều chính sách ưu đãi nhằm thu hút đầu tư vào bất động sản công nghiệp, như: Miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất...

Cơ hội cho bất động sản công nghiệp chưa đồng đều

PV: Sự góp mặt của nhiều nhà đầu tư quốc tế đã khiến thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam ngày càng phát triển đa dạng, song cơ hội không chia đều cho các địa phương cũng như các chủ đầu tư khu công nghiệp. Có địa phương “thừa đất” thì thiếu nhà đầu tư, có địa phương “thiếu đất” thì nhiều nhà đầu tư dòm ngó. Ông nhìn nhận như thế nào về thực tế này?

Ông Đoàn Duy Hưng: Tình trạng nơi “thừa đất” thì thiếu nhà đầu tư, nơi “thiếu đất” thì nhiều nhà đầu tư dòm ngó không chỉ khiến cơ hội phát triển bất động sản công nghiệp không đồng đều mà còn dễ gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đến vấn đề an sinh xã hội của các khu vực, ví dụ như việc khan hiếm nhà ở công nhân, nhà ở xã hội phục vụ cho đối tượng công nhân tại các khu công nghiệp.

Theo tôi, nguyên nhân của sự chênh lệch trong việc phát triển bất động sản công nghiệp giữa các địa phương, vùng miền đến từ nhiều yếu tố như: Vị trí địa lý, môi trường đầu tư, cơ sở hạ tầng…

Thông thường, các địa phương có vị trí thuận lợi về giao thông, logistics; nguồn lao động dồi dào; môi trường đầu tư tốt, thân thiện, cởi mở; cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ... sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư hơn những địa phương không có những lợi thế này.

Vì vậy, để đẩy mạnh thu hút đầu tư khu công nghiệp, các địa phương cần phải học hỏi lẫn nhau trong việc phát huy lợi thế của bản thân, cùng với đó là không ngừng hoàn thiện để "nâng cấp chính mình". Các địa phương, chủ đầu tư cũng cần có sự cạnh tranh lành mạnh, nâng cao năng lực để cạnh tranh với các đối thủ khác.

Cụ thể, các địa phương cần tập trung đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, logistics, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vận chuyển hàng hóa, nguyên vật liệu, thu hút nguồn lao động...

Tiếp đến, các địa phương cần cải thiện môi trường đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, như: Miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất... Ngoài ra, cũng cần tăng cường xúc tiến đầu tư, đặc biệt theo hướng chủ động ra nước ngoài để xúc tiến đầu tư tại các tỉnh, thành phố trên thế giới.

Triển vọng 2024 tươi sáng

PV: Trên cơ sở những gì bất động sản công nghiệp đã đạt được trong năm 2023, ông nhìn nhận như thế nào về triển vọng của phân khúc này khi bước vào năm mới?

Ông Đoàn Duy Hưng: Tôi cho rằng, triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp 2024 vẫn sẽ tích cực. Phân khúc này sẽ là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường bất động sản hồi phục trong thời gian tới.

Chúng ta có thể tự tin vào điều này bởi Chính phủ Việt Nam đang tiếp tục đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài thông qua việc hoàn thiện các dự án luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản…

Bên cạnh đó, như đã nói, Việt Nam là một quốc gia có nền chính trị ổn định, môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi. Vì vậy, nhà đầu tư nước ngoài sẽ rất yên tâm khi đến với Việt Nam.

Ngoài ra, việc nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược toàn diện giữa Việt Nam với Hoa Kỳ vừa qua cũng là nền tảng quan trọng cho việc thu hút các doanh nghiệp FDI lớn đến từ Mỹ và nhiều nước trên thế giới, đặc biệt là các doanh nghiệp liên quan đến chip, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo.

Dựa trên những cơ sở này, chúng ta hoàn toàn có thể kỳ vọng bất động sản công nghiệp tiếp tục là “ngôi sao sáng” trên thị trường bất động sản trong năm 2024.

PV: Ông có thể dự đoán một vài điểm nhấn nổi bật của thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian tới?

Ông Đoàn Duy Hưng: Khả năng cao, sức cầu bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024 như: Nhu cầu về mặt bằng sản xuất, kho bãi, khu công nghiệp…

Về phía nguồn cung, khả năng cũng tiếp tục được cải thiện khi nhiều khu công nghiệp được cấp phép xây dựng, mở mới. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn khó có thể đáp ứng được nhu cầu thực tế đặt ra, đặc biệt là tại các khu vực trọng điểm.

Vì vậy, giống với năm 2023, giá đất và nhà xưởng trong năm 2024 sẽ tiếp tục tăng; tỷ lệ lấp đầy cũng sẽ đạt ở mức cao khoảng 80%.

PV: Từ năm 2024, thuế tối thiểu toàn cầu sẽ được áp dụng. Theo ông, điều này sẽ đem lại những cơ hội và thách thức gì cho bất động sản công nghiệp Việt Nam?

Ông Đoàn Duy Hưng: Về thách thức, tôi cho rằng việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu sẽ khiến các doanh nghiệp đa quốc gia phải trả thêm thuế thu nhập doanh nghiệp, từ đó dẫn đến tăng chi phí sản xuất, làm giảm lợi nhuận của các doanh nghiệp. Điều này có thể khiến các doanh nghiệp cân nhắc việc chuyển dịch sản xuất ra khỏi Việt Nam, dẫn đến giảm nhu cầu về bất động sản công nghiệp.

Ở phía Việt Nam, với việc tham gia nguyên tắc này, nước ta sẽ gặp thách thức trong việc phải sửa đổi chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp và hệ thống văn bản pháp luật có liên quan. Còn nếu vẫn giữ nguyên cơ chế thu hút như hiện tại, Việt Nam khó cạnh tranh với các quốc gia khác - những quốc gia điều chỉnh nhiều hơn các chính sách ưu đãi, hoặc không áp ụng thuế tối thiểu toàn cầu. 

Thách thức có thể không nhỏ nhưng tôi cho rằng, cơ hội trong việc tham gia nguyên tắc thuế tối thiểu toàn cầu đối với Việt Nam vẫn lớn hơn.

Khi thực hiện thuế tối thiểu toàn cầu, Việt Nam sẽ tạo ra sân chơi bình đẳng cho các doanh nghiệp, cả trong và ngoài nước. Điều này có thể khiến các doanh nghiệp trong nước có cơ hội cạnh tranh tốt hơn với các doanh nghiệp đa quốc gia.

Đây cũng là cơ hội để Việt Nam thay đổi chiến lược trong thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thế hệ mới, chất lượng cao, bãi bỏ cách tiếp cận ưu đãi thuế trong chiến lược thu hút FDI, giảm gánh nặng thủ tục hành chính, tạo ra môi trường chính sách thu hút đầu tư minh bạch, và ít rủi ro.

Khi tham gia nguyên tắc thuế tối thiểu toàn cầu, Việt Nam cũng sẽ giúp hạn chế được các hiện tượng trốn, tránh thuế, chuyển giá của các tập đoàn đa quốc gia. Thu ngân sách trong ngắn hạn có thể tăng lên khi nâng mức thuế suất lên mức tối thiểu toàn cầu và có thể được phân bổ số thuế được phép thu thêm.

- Trân trọng cảm ơn ông!