Mua nhà theo tiến độ: Tích sản thông minh hay khởi đầu của áp lực tài chính?

Giấc mơ an cư và những lựa chọn lớn của đời người

Trong những buổi hẹn cuối tuần giữa lòng thành phố, hình ảnh một cặp vợ chồng trẻ bàn chuyện mua nhà đã trở thành điều rất đỗi quen thuộc. Họ mơ về tổ ấm đầu tiên, nơi con cái lớn lên, gia đình tìm thấy bình yên và nỗ lực của tuổi trẻ được ghi dấu.

Nhưng đi kèm với giấc mơ ấy là hàng loạt nỗi lo: tiền đâu, vay thế nào, pháp lý ra sao, có nên mua nhà dự án chưa xây xong hay không? Mua nhà, đối với nhiều gia đình trẻ, không chỉ là giao dịch tài chính lớn nhất cuộc đời mà còn là một quyết định đặt nền móng cho tương lai.

Vậy làm thế nào để mua nhà theo tiến độ, một hình thức đang rất phổ biến hiện nay, là chiến lược tích sản khôn ngoan thay vì là khởi đầu cho một hành trình đầy áp lực?

Theo chuyên gia Hoa Cherry Nguyễn - cố vấn tài chính cá nhân - Hub Đồng Hành (thuộc Công ty CP tư vấn đầu tư và quản lí tài sản FIDT), một trong những sai lầm phổ biến nhất là: chọn nhà trước, tính tiền sau. Trong khi điều đúng đắn nên làm là ngược lại.

Trước khi nghĩ đến thiết kế, tiện ích hay hướng nhà, bạn hãy tự xác định tình hình tài chính của gia đình mình.

Nguyên tắc an toàn là khoản trả góp mua nhà hàng tháng (gồm cả gốc và lãi) không nên vượt quá 30% tổng thu nhập hàng tháng của gia đình.

Tỷ lệ này giúp đảm bảo bạn vẫn còn đủ dòng tiền cho sinh hoạt, học phí cho con, dự phòng rủi ro và các mục tiêu tài chính dài hạn khác.

Ngoài ra, bạn nên chuẩn bị sẵn ít nhất 50% giá trị căn nhà trước khi vay. Điều này không chỉ giúp giảm áp lực trả nợ, mà còn là tấm đệm an toàn trước những biến động như lãi suất tăng, mất việc hoặc khủng hoảng kinh tế.

Theo bà Hoa Cherry Nguyễn, một mẹo đơn giản nhưng hiệu quả là: “sống thử với khoản vay”. Hãy tập chuyển khoản đều đặn một khoản tiền tương đương với dự kiến trả góp mỗi tháng vào tài khoản tiết kiệm trong 6–12 tháng trước khi mua. Việc này vừa giúp bạn tăng tốc tích lũy, vừa là bài kiểm tra thực tế cho khả năng thích ứng của bạn và gia đình khi có một khoản tiền cần trả góp hàng tháng.

Đừng bị lóa mắt bởi lãi suất ưu đãi

Một trong những chiếc “bẫy ngọt ngào” thường gặp khi vay mua nhà là lãi suất ưu đãi. Các ngân hàng thường quảng bá mức lãi suất hấp dẫn trong 6–12 tháng đầu. Nhưng sau đó, lãi suất thả nổi sẽ được áp dụng và đó mới là chi phí thực sự.

Nếu không tính kỹ, bạn sẽ rơi vào tình trạng “sốc” khi tiền trả góp tăng vọt từ năm thứ hai. Hãy luôn tự đặt câu hỏi: Nếu lãi suất tăng thêm 2–3%, mình có xoay sở nổi không?

Tương tự, mua nhà theo tiến độ của chủ đầu tư cũng là một con dao hai lưỡi. Dù giúp giảm áp lực thanh toán ban đầu nhưng rủi ro vô cùng lớn nếu dự án chậm tiến độ, pháp lý không rõ rang hoặc thậm chí là… biến mất.

Bà Hoa Cherry Nguyễn cho biết nguyên tắc sống còn khi mua nhà theo tiến độ là: chỉ ký hợp đồng và chuyển tiền khi dự án có thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng. Đây là “tấm khiên” quan trọng bảo vệ quyền lợi người mua trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết.

Đừng đánh đổi tài chính vì sự thiếu hiểu biết pháp lý

Một rủi ro khác thường bị bỏ qua chính là pháp lý dự án. Nhiều người mua nhà lần đầu không để ý rằng, nếu không có Hợp đồng Mua bán đúng chuẩn, chủ đầu tư không có quyền nhận tiền thanh toán.

Hãy đặc biệt thận trọng nếu gặp các dấu hiệu sau:

• Chủ đầu tư yêu cầu ký “phiếu giữ chỗ” hoặc “hợp đồng góp vốn” thay vì hợp đồng mua bán chính thức.
• Dự án chưa có giấy phép xây dựng, chưa có văn bản đủ điều kiện mở bán.
• Không có thư bảo lãnh ngân hàng cho toàn bộ dự án.

Một “mẹo” được chuyên gia Hoa Cherry Nguyễn khuyên rằng dù có đủ tiền mặt, hãy thử làm hồ sơ vay ngân hàng. Nếu ngân hàng từ chối hoặc tỏ ra dè dặt, đó có thể là tín hiệu cảnh báo sớm về rủi ro pháp lý.

Thế kỷ 21 rồi – Đừng mua nhà một mình

Bạn có thể là người có thu nhập tốt, có học thức, có hiểu biết… nhưng vẫn có thể mắc sai lầm lớn khi mua nhà, chỉ vì một hợp đồng không rõ ràng, một khoản vay thiếu tính toán hay một quyết định cảm tính trong lúc quá mệt mỏi. Vì vậy, cố vấn tài chính là người giúp bạn nhìn thấy toàn cảnh bức tranh tài chính của gia đình mình: đâu là khoản có thể chi, đâu là ranh giới an toàn, kế hoạch tích sản nên đi song song với kế hoạch giáo dục, nghỉ hưu như thế nào.

Họ cũng là “van an toàn” giữ bạn tỉnh táo giữa hàng loạt lời chào mời hấp dẫn đồng thời cũng sẽ giúp bạn soi kỹ hợp đồng, rà lại pháp lý và nói với bạn khi nào nên lùi lại một bước, để không đi nhầm vào dự án mập mờ.

Chi phí cho những chuyên gia này có thể chỉ bằng 0,5–1% giá trị căn nhà nhưng là khoản “bảo hiểm” quan trọng nhất cho quyết định tài chính lớn nhất cuộc đời bạn.

Mua nhà là cột mốc lớn trong đời – nhưng không cần phải đánh đổi bằng sự lo lắng kéo dài hay những quyết định nhiều nuối tiếc. Điều bạn cần không phải là may mắn, mà là:

• Sự chuẩn bị vững chắc
• Một kế hoạch tài chính có tầm nhìn
• Một chiếc “khiên” pháp lý đủ mạnh
• Và những người đồng hành đáng tin cậy

Thế kỷ 21 rồi. Đừng đi mua nhà một mình. Hãy chọn đi cùng người có kiến thức chuyên môn về tài chính và đầu tư để giấc mơ an cư của bạn không trở thành nỗi lo mỗi kỳ trả nợ.