Lãi vay mua nhà vẫn 12–15%, nợ xấu ngân hàng nhích lên: Gia đình đang trả nợ cần đọc gì từ con số này?

Huy động đã bắt kịp tín dụng, lãi suất tiết kiệm giảm nhẹ

Trước hết là phần tin tích cực và đã được cơ quan quản lý xác nhận. Tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 10 diễn ra ngày 4/11, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Thanh Hà cho biết sau hơn nửa tháng triển khai các biện pháp điều hành, các ngân hàng đã đồng loạt giảm lãi suất huy động niêm yết với khoản tiền gửi mới kỳ hạn từ 6 tháng trở lên.

Mức giảm phổ biến tại nhóm ngân hàng thương mại nhà nước và ngân hàng nước ngoài là 0,5%/năm, còn nhóm ngân hàng thương mại cổ phần giảm từ 0,5 đến 0,7%/năm. Với giao dịch thực tế, lãi suất huy động bình quân của các khoản tiền gửi phát sinh mới cuối tháng 10 giảm khoảng 0,4%/năm so với giữa tháng, trong khi lãi suất cho vay phát sinh mới giảm từ 0,2 đến 0,5%/năm.

Sự hạ nhiệt này có nền tảng từ việc cân đối vốn của hệ thống được cải thiện. Theo báo cáo của MBS Research, tính đến ngày 26/10, huy động vốn toàn hệ thống tăng 1,74% so với cuối tháng 9, cao hơn mức tăng 0,95% của tín dụng. Đây là tháng thứ tư liên tiếp tốc độ tăng huy động vượt tăng tín dụng, nhờ đó khoảng cách giữa hai chỉ tiêu được thu hẹp đáng kể: tín dụng lũy kế từ đầu năm đạt 11,94%, còn huy động đạt 11,70%.

Khi ngân hàng bớt khát vốn, áp lực phải trả lãi cao để hút tiền gửi cũng dịu đi. MBS ghi nhận 11 trong số 16 ngân hàng được theo dõi đã giảm lãi suất huy động từ 0,1 đến 0,7 điểm phần trăm ở các kỳ hạn 6 đến 24 tháng trong tháng 10, và dự báo lãi suất huy động có thể giảm thêm khoảng 0,2 đến 0,3 điểm phần trăm từ nay đến cuối năm. Cần lưu ý đây là đánh giá của một đơn vị nghiên cứu thuộc công ty chứng khoán, không phải số liệu nhà nước, nên mang tính tham khảo.

Dù giảm, mặt bằng lãi suất tiết kiệm vẫn cao hơn đáng kể so với đầu năm. MBS cho biết lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng bình quân cuối tháng 10 tuy giảm 0,115 điểm phần trăm so với cuối tháng 9, nhưng vẫn cao hơn 2,55 điểm phần trăm so với đầu năm 2026.

Trên bảng niêm yết đầu tháng 11, lãi suất kỳ hạn 3 tháng tại nhiều ngân hàng ở mức 4,75%/năm, trong khi nhóm ngân hàng thương mại nhà nước phổ biến từ 2,4 đến 2,9%/năm. Ở kỳ hạn 12 tháng, VPBank niêm yết 7,1%/năm, còn Sacombank, VIB và một số ngân hàng khác quanh 7%/năm. Với một khoản tiết kiệm của gia đình, mức chênh lệch vài phần mười phần trăm giữa kỳ hạn và giữa các ngân hàng vẫn đáng để so sánh trước khi gửi.

Người vay mua nhà chưa được hưởng niềm vui tương ứng

Vấn đề nằm ở chỗ sự hạ nhiệt của lãi suất huy động không lập tức chuyển thành gánh nặng nhẹ hơn cho người đang trả nợ mua nhà. Lãi suất cho vay mua nhà của phần lớn hợp đồng được chia làm hai giai đoạn: một thời gian ưu đãi cố định ban đầu, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi tính theo lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tham chiếu cộng một biên độ cố định. Chính giai đoạn sau mới là nơi quyết định số tiền thực trả.

Theo khảo sát quý II/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam tại 10 ngân hàng thương mại, lãi suất vay mua nhà ưu đãi phổ biến ở mức 8,5 đến 11%/năm, thường chỉ áp dụng trong 6 đến 12 tháng. Sau đó, lãi suất được tính theo lãi suất cơ sở hoặc tham chiếu cộng biên độ khoảng 3,3 đến 3,5 điểm phần trăm, đưa mức thực trả lên khoảng 13 đến 15%/năm.

Đây là con số của một viện nghiên cứu chuyên ngành, không phải số liệu nhà nước, song nó phản ánh một thực tế quen thuộc với nhiều người vay: khoản vay trông rất hấp dẫn trong năm đầu nhưng trở nên đắt đỏ khi bước vào giai đoạn thả nổi.

Thống kê của DKRA Consulting, một đơn vị nghiên cứu tư nhân, cho thấy trong tháng 8/2026, lãi suất cho vay mua nhà cố định 12 đến 24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến ở mức 10,9%/năm, cao hơn hẳn so với giai đoạn các gói vay cố định chỉ quanh 5 đến 8%/năm của năm 2025. Có ngân hàng niêm yết mức cố định cao hơn đáng kể, trong khi một vài ngân hàng vẫn giữ dưới 10%/năm cho năm đầu, nhưng số này không còn nhiều.

Nói cách khác, mặt bằng lãi vay dưới 10%/năm đã chuyển từ chỗ phổ biến sang thành lựa chọn có điều kiện, phụ thuộc ngân hàng, nhóm khách hàng và thời gian ưu đãi. Các ngân hàng quốc doanh có duy trì một số chương trình riêng, như gói theo Nghị quyết 33 cho nhà ở của người thu nhập thấp với lãi suất thấp hơn mặt bằng, song đó là những gói có đối tượng và điều kiện cụ thể, không phải lãi suất chung cho mọi người mua.

Điều quan trọng cần phân biệt rạch ròi là: việc lãi suất huy động giảm 0,4 đến 0,5%/năm trong nửa cuối tháng 10 là sự thật đã được Ngân hàng Nhà nước công bố, nhưng kết luận rằng khoản vay cũ của một gia đình sẽ giảm tương ứng thì chưa chắc đúng. Lý do là lãi suất thả nổi thường được định lại theo kỳ ba tháng hoặc sáu tháng một lần, và biên độ cộng thêm trong hợp đồng là cố định suốt thời hạn vay.

Khi lãi suất cơ sở của ngân hàng chưa giảm, hoặc giảm chậm hơn lãi suất huy động niêm yết, số tiền phải trả hằng kỳ có thể gần như đứng yên. Đó là lý do nhiều người vay có cảm giác lãi suất ngoài thị trường đang hạ mà hóa đơn trả nợ của mình thì chưa.

Nợ xấu bắt đầu lộ diện, phân khúc vay mua nhà trong tầm ngắm

Hệ quả của mặt bằng lãi vay cao kéo dài đang hiện lên trong số liệu chất lượng tài sản ngân hàng. Báo cáo cập nhật ngành ngân hàng của SSI Research, một đơn vị nghiên cứu thuộc công ty chứng khoán, cho biết tỷ lệ nợ xấu tại các ngân hàng trong danh mục theo dõi đã tăng từ 1,97% trong quý II lên 2,09% trong quý III/2026. 

Riêng nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, tỷ lệ này lên tới 2,83%, tăng 0,19 điểm phần trăm so với quý trước. Áp lực tập trung ở một số ngân hàng như HDBank, OCB, VIB, TPBank và MB. Không chỉ nợ xấu tăng, tấm đệm dự phòng cũng mỏng đi khi tỷ lệ bao phủ nợ xấu của danh mục theo dõi giảm từ 83% xuống 77%, trong đó nhóm ngân hàng thương mại cổ phần chỉ còn khoảng 55%, thấp hơn nhiều mức 152% của nhóm ngân hàng thương mại nhà nước.

Đáng chú ý nhất với các hộ gia đình là nhận định của SSI Research rằng mặt bằng lãi suất cao đang ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp nhỏ, siêu nhỏ. Đặc biệt, khi nhiều khoản vay mua nhà chuyển sang áp dụng lãi suất thả nổi khoảng 12 đến 15%/năm, nợ xấu ở phân khúc này có thể tiếp tục bộc lộ trong các quý tới.

Đây là nhận định, không phải một kết quả đã xảy ra, nhưng logic của nó khá rõ: một khoản vay được tính toán dựa trên lãi ưu đãi 9%/năm sẽ căng thẳng hơn nhiều khi bước vào giai đoạn trả 13 đến 15%/năm, nhất là với gia đình có thu nhập mỏng hoặc đã vay tỷ lệ cao so với giá trị căn nhà.

Điểm tích cực là sức khỏe tổng thể của hệ thống chưa đáng lo ở cấp độ vĩ mô. Lợi nhuận trước thuế quý III của nhóm ngân hàng SSI theo dõi vẫn đạt 89,1 nghìn tỷ đồng, tăng 18,9% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy khả năng tạo lợi nhuận và trích lập dự phòng vẫn còn dư địa.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục bổ sung công cụ hỗ trợ thanh khoản, khi ngày 3/11 thông báo triển khai nghiệp vụ hoán đổi ngoại tệ USD sang đồng Việt Nam kỳ hạn 182 ngày với quy mô tối đa 2 tỷ USD, ngày giá trị 9/11. Sự chủ động này giúp hệ thống có thêm nguồn lực để giữ lãi suất không bật tăng trở lại.

Hàm ý cho gia đình: Đọc kỹ hợp đồng, tính theo lãi thả nổi, giữ biên an toàn

Với một gia đình, bức tranh trên gợi ra vài hàm ý chung, không phải khuyến nghị đầu tư cá nhân hóa.

Thứ nhất, nếu đang có tiền nhàn rỗi và muốn gửi tiết kiệm, mặt bằng lãi suất huy động tuy đã giảm nhẹ nhưng vẫn cao hơn đầu năm, và chênh lệch giữa các ngân hàng vẫn còn, nên việc so sánh kỳ hạn và kênh gửi trực tuyến hay tại quầy trước khi quyết định là hợp lý.

Thứ hai, nếu đang hoặc sắp vay mua nhà, điều cần nhìn không phải là con số ưu đãi hấp dẫn của năm đầu, mà là lãi suất thả nổi dự kiến sau ưu đãi, thường bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ ghi trong hợp đồng. Việc thử tính khoản trả hằng tháng theo kịch bản lãi 13 đến 15%/năm giúp đánh giá khả năng chịu đựng thực tế của ngân sách gia đình, thay vì chỉ dựa trên năm đầu.

Thứ ba, xu hướng mà một số người mua đang áp dụng là giảm tỷ lệ vay, tăng vốn tự có để bớt phụ thuộc vào lãi suất thả nổi. Đây là lựa chọn phù hợp với những gia đình coi căn nhà là nơi để ở lâu dài hơn là một khoản đầu tư ngắn hạn.

Cuối cùng, cần thẳng thắn về giới hạn dữ liệu: phần lớn con số về lãi vay và nợ xấu trong bài đến từ các đơn vị nghiên cứu tư nhân và công ty chứng khoán, có độ trễ và phạm vi khảo sát khác nhau giữa các nguồn, nên nên xem là tham khảo về xu hướng, không phải mức áp dụng cho từng hợp đồng cụ thể.

Lãi suất thực tế của mỗi khoản vay luôn phụ thuộc vào ngân hàng, tài sản bảo đảm, hồ sơ tín dụng và thời điểm giải ngân, vì vậy con số chính xác chỉ có khi hỏi trực tiếp ngân hàng và đọc kỹ từng điều khoản trong hợp đồng.