Chuyên gia cảnh báo: Bất động sản cuối năm khó phục hồi thanh khoản

Thanh khoản suy yếu, doanh nghiệp chịu áp lực vốn

Đánh giá về diễn biến thị trường từ đầu năm, bà Phạm Thị Miền cho rằng bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn khó khăn, với điểm nghẽn lớn nhất là thanh khoản suy giảm trên diện rộng.

Theo bà, thị trường hiện nay có sự khác biệt so với giai đoạn khủng hoảng 2022-2023. Nếu như trước đây, khó khăn chủ yếu đến từ nguồn cung khi nhiều dự án vướng mắc pháp lý, đình trệ triển khai, thì năm 2026, thủ tục pháp lý đã có chuyển biến tích cực hơn nhưng sức mua vẫn yếu.

Nhiều chủ đầu tư đã đầu tư đáng kể vào xây dựng, truyền thông và bán hàng nhưng không đạt hiệu quả như kỳ vọng. Tình trạng này khiến doanh nghiệp chịu áp lực tài chính, trong khi các sàn môi giới cũng gặp khó do doanh thu hoa hồng sụt giảm, buộc phải thu hẹp hoạt động và cắt giảm nhân sự.

Ở phía người mua, khách hàng có nhu cầu ở thực gặp khó trong tiếp cận vốn vay, còn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chịu áp lực trả nợ khi tài sản không dễ chuyển nhượng.

Theo chuyên gia, nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường tiếp tục trầm lắng là sự đứt gãy dòng tiền. Lãi suất duy trì ở mức cao, điều kiện tín dụng thận trọng khiến cả doanh nghiệp lẫn người mua khó tiếp cận nguồn vốn.

Đáng chú ý, ngay cả những chính sách bán hàng như hỗ trợ lãi suất 0% trong 18 tháng cũng chưa đủ sức kích cầu. Người mua vẫn lo ngại nghĩa vụ trả nợ khi hết thời gian ưu đãi và lãi suất chuyển sang thả nổi.

"Vấn đề hiện nay không còn là dòng tiền quay trở lại mạnh hay yếu, mà là liệu dòng tiền có sẵn sàng quay trở lại thị trường hay không", bà Miền nhận định.

Bất động sản công nghiệp giữ triển vọng tích cực

Trong bối cảnh sức cầu suy yếu, chuyên gia cho rằng thị trường sẽ tiếp tục phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Bất động sản công nghiệp được đánh giá có triển vọng tích cực hơn nhờ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), nhu cầu thuê đất và nhà xưởng phục vụ sản xuất.

Tỷ lệ lấp đầy tại nhiều khu công nghiệp duy trì ở mức cao, giá thuê có xu hướng tăng tại những địa bàn có lợi thế về hạ tầng và kết nối logistics. Đây là phân khúc có nền tảng nhu cầu tương đối ổn định so với thị trường bất động sản nói chung.

Đối với nhà ở, những dự án đáp ứng nhu cầu thực hoặc có khả năng khai thác tạo dòng tiền sẽ có lợi thế về thanh khoản. Các sản phẩm phục vụ nhu cầu an cư, căn hộ có thể cho thuê hoặc đưa vào kinh doanh ngay được dự báo duy trì sức hấp thụ tốt hơn.

Ngược lại, đất nền mang tính đầu cơ, bất động sản nghỉ dưỡng và những sản phẩm phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá có thể tiếp tục gặp khó khăn, nhất là khi nhà đầu tư ngày càng thận trọng với quyết định sử dụng vốn.

Giá khó tăng, người mua có thêm lợi thế thương lượng

Về diễn biến giá trong quý IV/2026, bà Miền cho rằng khó có cơ sở để kỳ vọng bất động sản tăng giá trên diện rộng. Kịch bản phù hợp hơn là đi ngang hoặc điều chỉnh tại những khu vực chịu áp lực thanh khoản lớn.

Tuy nhiên, mức điều chỉnh có thể không thể hiện trực tiếp trên bảng giá. Thay vào đó, chủ đầu tư có xu hướng tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc bổ sung quà tặng để giảm chi phí thực tế cho khách hàng.

Với các dự án chuẩn bị mở bán, doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh mức lợi nhuận kỳ vọng, đưa giá bán về gần hơn với khả năng chi trả của thị trường nhằm cải thiện tỷ lệ hấp thụ.

Về khu vực đầu tư, chuyên gia cho rằng những địa bàn có vị trí thuận lợi, hạ tầng giao thông hiện hữu và khả năng kết nối thực tế sẽ được quan tâm hơn. Các khu vực dọc tuyến metro đang triển khai có thể duy trì sức hút nếu đi kèm nhu cầu sử dụng và khai thác rõ ràng.

Dù vậy, nhà đầu tư không nên mặc định bất động sản gần hạ tầng sẽ tăng giá. Việc lựa chọn cần dựa trên tiến độ triển khai công trình, tiện ích hiện hữu, nhu cầu ở thực và mặt bằng giá khu vực, thay vì chạy theo thông tin quy hoạch hoặc những đợt tăng giá mang tính tâm lý.

Ưu tiên an toàn tài chính, chờ tín hiệu chính sách

Trước triển vọng thị trường còn nhiều thách thức, bà Miền khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần rà soát sức khỏe tài chính, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và phù hợp nhu cầu. Những tài sản vượt quá năng lực triển khai có thể được cân nhắc chuyển nhượng, hợp tác đầu tư hoặc M&A nhằm giảm áp lực vốn.

Với người mua nhà ở thực, giai đoạn thị trường trầm lắng có thể tạo cơ hội thương lượng tốt hơn về giá và chính sách thanh toán. Người có tài chính ổn định, nhu cầu sử dụng rõ ràng có thể cân nhắc xuống tiền khi tìm được sản phẩm phù hợp, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư có năng lực.

Trong khi đó, nhà đầu tư cá nhân cần hạn chế sử dụng đòn bẩy, tránh tâm lý đám đông và không đặt kỳ vọng vào khả năng tăng giá ngắn hạn. Một trong những tiêu chí quan trọng trước khi đầu tư là khả năng chịu đựng tài chính nếu thị trường tiếp tục đóng băng trong 1-3 năm tới, thậm chí lãi suất duy trì ở mức cao.

Nhìn sang năm 2027, bà Miền cho rằng triển vọng bất động sản phụ thuộc đáng kể vào chính sách điều hành vĩ mô, đặc biệt là diễn biến lãi suất, tín dụng và khả năng khơi thông dòng vốn.

Theo chuyên gia, chỉ khi áp lực lãi suất được kiểm soát, khả năng tiếp cận vốn cải thiện và niềm tin người mua phục hồi, thị trường mới có cơ sở hình thành động lực tăng trưởng mới. Trong thời gian chờ đợi, an toàn tài chính, giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền sẽ là những yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư.