Chuyên gia chỉ người trẻ cách giảm rủi ro và tối ưu quyết định mua nhà thời biến động

Trong bối cảnh thị trường bất động sản thay đổi nhanh, việc sở hữu nhà trở thành mục tiêu ngày càng xa với nhiều người trẻ. Giá tăng liên tục, chính sách tín dụng biến động và khung pháp lý nhiều lớp khiến những người mua nhà lần đầu dễ mắc sai lầm ngay từ bước đặt cọc.

Theo chuyên gia Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, việc mua nhà vẫn có thể diễn ra an toàn nếu người trẻ tiếp cận với tư duy quản trị rủi ro thay vì để cảm xúc hay áp lực xã hội chi phối.

Áp lực vốn mỏng và bài toán quản lý nợ dài hạn

Ông Huy cho rằng trở ngại lớn nhất của người trẻ nằm ở khả năng tích lũy. Thu nhập tăng không kịp với tốc độ leo thang của giá nhà khiến việc vay vốn trở thành lựa chọn gần như duy nhất. Để giảm nguy cơ “đuối sức” trong quá trình trả nợ, chuyên gia khuyến nghị giữ tỷ lệ trả nợ/thu nhập (DSR) dưới 35%, chuẩn bị 30–40% vốn tự có và duy trì quỹ dự phòng tương đương 6–12 tháng chi phí cùng ba kỳ trả nợ.

Song song đó, người mua nên lập kế hoạch dòng tiền cho cả giai đoạn 14–20 năm, tính sẵn các kịch bản lãi suất có thể tăng thêm 2–3%. Điều này giúp người trẻ chủ động trước mọi biến động, thay vì rơi vào thế bị động khi thị trường thay đổi.

Lãi suất, pháp lý và thanh khoản: bộ ba rủi ro dễ bị xem nhẹ

Trong loạt rủi ro phổ biến, lãi suất là yếu tố người trẻ hay bỏ qua nhất. Theo ông Huy, từ 2–4 năm đầu sau khi vay là khoảng thời gian nhạy cảm nhất và dễ khiến người vay bị “sốc dòng tiền”. Vì vậy, việc lựa chọn khoản vay có lãi suất cố định trong giai đoạn này là hết sức cần thiết. Khi chuyển sang thả nổi, biên độ cộng mới là yếu tố quyết định chi phí vay thực tế trong suốt thời gian còn lại.

Pháp lý cũng là điểm sống còn. Tuy nhiên, nhiều người vì bị hấp dẫn bởi khuyến mãi hoặc quảng cáo nên lơi là khâu kiểm tra hồ sơ. Ông Huy nhấn mạnh các giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng, giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết, hợp đồng mua bán được phê duyệt và biên bản nghiệm thu móng ở dự án hình thành trong tương lai phải được rà soát đầy đủ để tránh rủi ro tranh chấp hoặc dự án treo.

Thanh khoản tiếp tục là yếu tố không thể bỏ qua, nhất là trong bối cảnh thị trường có thể chững lại bất cứ lúc nào. Những căn hộ 1 ngủ, 1 ngủ +1 hoặc 2 ngủ linh hoạt được đánh giá là có tính thanh khoản tốt, dễ cho thuê và phù hợp nhiều nhóm khách hàng, từ đó giúp người trẻ hạn chế nguy cơ “kẹt vốn”.

Giảm tác động của quảng cáo và áp lực xã hội để ra quyết định tỉnh táo

Nhiều người trẻ rơi vào vòng xoáy “phải mua nhà sớm” vì so sánh với bạn bè hoặc chịu ảnh hưởng từ truyền thông. Theo ông Huy, những quyết định xuất phát từ áp lực thường dẫn đến sai lầm, nhất là trong một thị trường như bất động sản.

Để ra quyết định đúng đắn, người mua cần tách cảm xúc khỏi bài toán tài chính, so sánh ít nhất ba phương án tương đương và tránh đặt cọc ngay lập tức. Việc dành 48–72 giờ để đánh giá lại bằng lý trí có thể giúp người mua nhận ra đâu là lựa chọn phù hợp.

Bên cạnh đó, xây dựng kế hoạch tăng thu nhập trong 5–10 năm là cách giúp bảo đảm khả năng trả nợ bền vững hơn.

Ông Huy khẳng định người trẻ hoàn toàn có thể mua nhà mà không đánh đổi sự bình yên tài chính nếu giữ an toàn dòng tiền, kiểm soát rủi ro lãi suất giai đoạn đầu, ưu tiên pháp lý minh bạch và lựa chọn sản phẩm có thanh khoản tốt.

“Thị trường có thể biến động, nhưng nếu mua trong khả năng của mình và chuẩn bị kỹ, người trẻ hoàn toàn có thể an cư mà không phải đánh đổi sự ổn định trong dài hạn”, ông kết luận.