Chuyên gia nhận định về thị trường văn phòng xanh trong những năm tới

Giá thuê và công suất thuê ổn định 

Dù kinh tế toàn cầu đang đối mặt với nhiều thách thức, thị trường văn phòng cao cấp tại thế giới và Việt Nam vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực. 

Theo khảo sát từ mạng lưới toàn cầu của Savills, nhu cầu văn phòng cao cấp trên toàn cầu sẽ tiếp tục được thúc đẩy nhờ vào xu hướng "flight to quality" - chuyển dịch sang các không gian văn phòng chất lượng cao - đặc biệt tại các tòa nhà có thiết kế hiện đại, chất lượng với tiêu chí bền vững giúp nâng cao không gian làm việc hiệu quả cho doanh nghiệp.

Giá thuê văn phòng hạng A được dự báo dù khiêm tốn nhưng vẫn sẽ tăng trưởng ở hầu hết các khu vực. Tại Việt Nam, thị trường văn phòng cao cấp tại TP.HCM thời gian gần đây cũng đã tục ghi nhận sự ổn định với những tín hiệu tích cực qua công suất thuê cao (89% cho toàn thị trường) và giá thuê vẫn tăng nhẹ theo quý.

Diện tích hấp thụ thuần của văn phòng Hạng A tại khu vực trung tâm TP.HCM đạt khoảng 9.400 m² trong quý 4/2024, nâng tổng diện tích hấp thụ cả năm lên 26.115 m². Nhu cầu chủ yếu đến từ các doanh nghiệp lớn tìm kiếm không gian văn phòng mới, đạt chuẩn xanh, nhằm thể hiện cam kết phát triển bền vững.

Trong khi khu vực ngoài trung tâm không ghi nhận diện tích hấp thụ ròng trong quý cuối năm, tổng diện tích hấp thụ cả năm vẫn đạt mức 8.900 m².

Theo bà Trang Lê Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, giá chào thuê văn phòng Hạng A tại khu vực trung tâm duy trì mức 56,2 USD/m²/tháng, tăng nhẹ 1,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm ghi nhận mức giá 29,4 USD/m²/tháng, tăng 1,4% so với năm trước. Với mức giá chỉ bằng khoảng một nửa so với trung tâm, khu vực ngoài trung tâm còn nhiều tiềm năng phát triển nếu được quy hoạch đồng bộ và thu hút thêm các cụm văn phòng lớn.

Cùng với nhận định trên, Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cũng dự báo từ nay đến năm 2029, giá thuê trung bình tại TP.HCM dự báo sẽ duy trì ổn định, với mức thay đổi dưới 1% mỗi năm, ngoại trừ năm 2025 có dự báo tăng cao hơn. Tăng trưởng giá thuê dự báo tăng mạnh 5% trong năm 2025, nhưng xu hướng tăng sẽ có chiều hướng ổn định hơn với khoảng 0,4%–0,5% từ năm 2026 khi nguồn cung mới ngoài trung tâm được hoàn thành.

Từ năm 2026 trở đi, thị trường dự kiến sẽ có khoảng 85.000 m² nguồn cung mới mỗi năm. Khu đô thị mới Thủ Thiêm và Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng tiếp tục trở nên nổi bật hơn như những trung tâm văn phòng mới. Với nguồn cung mới gia tăng liên tục, tỷ lệ trống dự kiến sẽ duy trì ở mức cao, có thể vượt qua 24%.

Tại thị trường Hà Nội nguồn cung năm 2024 ghi nhận 36.500 m² sàn văn phòng hạng A mới. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại khu vực ngoài trung tâm tăng nhẹ 1,8% theo năm, đạt 17,8%. Trong khi đó, khu trung tâm ghi nhận sự giảm tỷ lệ trống từ 25,4% (quý 4/2023) xuống 23,5%, nhờ nhu cầu ổn định từ các khách thuê ưu tiên vị trí đắc địa.

Giá chào thuê tại khu trung tâm tăng nhẹ 0,8% theo quý và 2,1% theo năm, đạt mức 34,3 USD/m²/tháng, nhờ chính sách giá mới của một số chủ đầu tư. Tại khu vực ngoài trung tâm, giá thuê không đổi theo quý nhưng tăng 0,9% theo năm, đạt 24,1 USD/m²/tháng, phần lớn nhờ các dự án mới hoàn thành tại khu vực phía Tây.

Theo bà Trang Bùi, năm 2025, giá thuê văn phòng Hà Nội sẽ tăng khoảng 1,7% đến 2,2% trong giai đoạn 2025–2026, tỷ lệ trống sẽ giảm xuống mức khoảng 23-24% khi nhu cầu thuê bắt đầu phục hồi.

Từ năm 2027, mức tăng giá thuê được dự báo sẽ ổn định ở khoảng 1,0% mỗi năm. Trong giai đoạn 2025–2029, tổng nguồn cung của Hà Nội sẽ tăng 7,7% mỗi năm. Bắt đầu từ năm 2027, tỷ lệ trống sẽ tăng lên 27-28% do sự gia tăng nguồn cung mới.

Bà Lại Thị Như Quỳnh - Phó Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Cho thuê Thương Mại Savills Việt Nam nhận định: “Thị trường văn phòng hạng A tại Việt Nam đang khẳng định vị thế nhờ sự ổn định về giá thuê và công suất thuê cao. Đây là minh chứng cho sức hút của những tòa nhà có thiết kế hiện đại, không gian làm việc tối ưu, và các tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải... đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng chú trọng vào hiệu quả vận hành và tiêu chí bền vững”.

Các khu vực ngoài trung tâm hiện hữu,Quận 2, Quận 7, Khu Công Nghệ Cao Quận 9 cũng đang hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng. Hệ thống đường vành đai, cầu nối và các dự án metro tương lai đã làm tăng sức hấp dẫn cho những khu vực này, biến chúng thành điểm đến lý tưởng cho các doanh nghiệp muốn cân đối giữa chi phí và giá trị.

Xu hướng văn phòng xanh lên ngôi

Những năm gần đây, tiêu chí xanh đã trở thành yếu tố không thể thiếu trên thị trường văn phòng cao cấp. Các tòa nhà đạt chứng nhận quốc tế như LEED, WELL hay BREEAM không chỉ giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí vận hành mà còn cải thiện môi trường làm việc, từ đó tăng năng suất và sự hài lòng của nhân viên.

Tại TP.HCM, khoảng 63% nguồn cung mới trong phân khúc hạng A và B được dự báo sẽ đáp ứng các tiêu chuẩn xanh. Các dự án văn phòng mới đã tích hợp yếu tố bền vững vào thiết kế, xây dựng và vận hành, giúp tăng sức cạnh tranh trên thị trường, đồng thời các tòa nhà cũ cũng nâng cấp, cải tạo tổng thể để vào cuôc đua tất yếu.

Bà Như Quỳnh nhận xét: “Tiêu chí xanh không chỉ dừng lại ở một xu hướng mà đã trở thành tiêu chuẩn mới để thu hút khách thuê cao cấp. Các doanh nghiệp hiện nay không chỉ tìm kiếm không gian làm việc, mà còn ưu tiên những tòa nhà thể hiện cam kết bền vững và khả năng tối ưu hóa chi phí dài hạn, khiến các tòa nhà xanh trở thành lựa chọn hàng đầu trong phân khúc này".

Thị trường văn phòng cao cấp tại Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi sự gia tăng của nguồn cung mới và những yếu tố chiến lược dài hạn. Theo Phó Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Cho thuê Thương Mại Savills Việt Nam, nguồn cung mới với các tiêu chuẩn quốc tế sẽ củng cố nền tảng cho thị trường, mở ra nhiều cơ hội lớn để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, triển vọng dài hạn của thị trường không chỉ phụ thuộc vào nguồn cung mới. Bà Như Quỳnh nhận định: “Triển vọng thực sự nằm ở khả năng đáp ứng các yêu cầu khắt khe từ khách thuê quốc tế, đặc biệt là tiêu chí xanh và vận hành linh hoạt. Đây là những yếu tố chiến lược giúp thị trường văn phòng cao cấp tại Việt Nam nâng cao vị thế cạnh tranh trong khu vực".

Với sự kết hợp giữa nguồn cung đạt tiêu chuẩn quốc tế và xu hướng bền vững, thị trường văn phòng cao cấp Việt Nam hứa hẹn sẽ duy trì đà phát triển ổn định trong những năm tới.