Lãi vay mua nhà giảm, áp lực trả nợ vẫn cao: Người vay cần tính gì cho khoản nợ dài hạn?

Ngân hàng tăng ưu đãi lãi suất vay mua nhà

Thị trường cho vay mua nhà gần đây ghi nhận sự cạnh tranh về lãi suất khi nhiều ngân hàng triển khai các chương trình tín dụng với mức lãi suất ưu đãi, thời gian cố định kéo dài và kỳ hạn vay lên tới 30-35 năm.

Vietcombank đang triển khai gói tín dụng quy mô 20.000 tỷ đồng dành cho khách hàng mua nhà tại các dự án đáp ứng điều kiện, với mức giảm tối đa 1%/năm so với khoản vay thông thường. Thời hạn vay có thể lên tới 35 năm, tỷ lệ cho vay tối đa 100% giá trị căn nhà.

BIDV áp dụng chương trình vay mua nhà với mức lãi suất 9,5%/năm trong 12 tháng, 10%/năm trong 18 tháng hoặc 10,5%/năm trong 24 tháng. Thời hạn vay tối đa 30 năm.

Tại khối ngân hàng thương mại cổ phần, TPBank triển khai chính sách ưu đãi đối với một số khoản vay mua bất động sản và vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm, trong đó mức giảm biên độ lãi suất tối đa 1,2% so với mức hiện hành, tùy sản phẩm và điều kiện áp dụng.

VIB áp dụng lãi suất cố định 11,5%/năm trong 60 tháng đối với một số khoản vay mua, xây dựng, sửa chữa, bù đắp tiền mua hoặc tái tài trợ bất động sản.

Nam A Bank cũng điều chỉnh giảm biểu lãi suất niêm yết, với mức giảm tối đa 0,5%/năm đối với khách hàng doanh nghiệp và 0,5-0,7%/năm đối với khách hàng cá nhân.

Cùng với việc giảm lãi suất, thời gian cố định lãi suất cũng trở thành một yếu tố cạnh tranh trong các gói vay mua nhà. Với khoản vay có thời hạn 20-30 năm, việc kéo dài thời gian cố định giúp người vay có thêm khoảng thời gian duy trì mức trả nợ tương đối ổn định.

Tuy nhiên, mức lãi suất ưu đãi thường chỉ được áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Sau khi kết thúc thời gian này, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi theo cơ chế được quy định trong hợp đồng tín dụng.

Lãi suất sau ưu đãi vẫn là bài toán lớn

Trong khi lãi suất ưu đãi tại một số chương trình được đưa xuống dưới hoặc quanh mức 10%/năm, mặt bằng lãi suất cho vay bình quân tại nhiều ngân hàng vẫn ở mức trên 10%/năm.

Bac A Bank công bố lãi suất cho vay bình quân khoảng 10,48%/năm. Techcombank ở mức 10,62%/năm đối với khách hàng cá nhân và 9,64%/năm đối với khách hàng doanh nghiệp. OCB có mức lãi suất cho vay khoảng 10,52%/năm.

Một số ngân hàng khác ghi nhận mức lãi suất cho vay bình quân trên 10,8%/năm, như Vikki Bank khoảng 10,82%/năm, BVBank 10,72%/năm và GPBank 11,34%/năm.

Đáng chú ý, sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất tại một số khoản vay có thể tăng lên khoảng 16-17%/năm. Mức lãi này được xác định theo cơ chế thả nổi, thường dựa trên lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tham chiếu cộng biên độ theo thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng.

Sự chênh lệch giữa lãi suất ưu đãi và lãi suất sau ưu đãi khiến chi phí vay có thể thay đổi đáng kể trong quá trình trả nợ. Với các khoản vay dài hạn, tác động này càng rõ khi dư nợ thường còn lớn trong những năm đầu.

Chẳng hạn, nếu cùng một khoản vay nhưng lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm, số tiền lãi phải trả mỗi tháng sẽ tăng theo dư nợ. Khi khoản vay có thời hạn 20-30 năm, biến động lãi suất cũng có thể tạo ra chênh lệch đáng kể về tổng chi phí vốn.

Vay dài hạn, cần tính cả giai đoạn lãi suất thả nổi

Một trong những điểm người vay cần lưu ý là mức lãi suất được quảng bá trong thời gian ưu đãi không phản ánh toàn bộ chi phí của khoản vay.

Tùy từng chương trình, lãi suất ưu đãi có thể được áp dụng trong 6 tháng, 12 tháng, 18 tháng hoặc 24 tháng. Một số khoản vay có thời gian cố định dài hơn. Sau đó, lãi suất được điều chỉnh theo cơ chế đã thỏa thuận.

Do đó, khi tính toán khoản vay, ngoài mức lãi suất ban đầu, người vay cần xác định rõ thời gian được hưởng ưu đãi, mức lãi suất sau ưu đãi, công thức tính, biên độ cộng thêm và chu kỳ điều chỉnh lãi suất.

Phương thức trả nợ cũng là yếu tố ảnh hưởng đến số tiền phải thanh toán. Với hình thức tính lãi trên dư nợ giảm dần, tiền lãi được tính trên số dư nợ thực tế và giảm dần khi phần gốc được trả. Tuy nhiên, nếu lãi suất điều chỉnh tăng, số tiền phải thanh toán trong mỗi kỳ cũng có thể tăng.

Với khoản vay kéo dài hàng chục năm, việc chỉ căn cứ vào số tiền phải trả trong thời gian ưu đãi có thể chưa phản ánh đầy đủ áp lực tài chính về sau. Người vay cần tính toán cả trường hợp lãi suất tăng sau khi kết thúc ưu đãi để xác định khả năng cân đối dòng tiền.

Trong bối cảnh các ngân hàng tiếp tục cạnh tranh bằng những gói vay mua nhà có lãi suất ưu đãi, người mua có thêm lựa chọn về nguồn vốn. Tuy nhiên, chi phí thực tế của một khoản vay không chỉ nằm ở mức lãi suất ban đầu mà còn phụ thuộc vào diễn biến lãi suất trong những năm tiếp theo.

Vì vậy, bên cạnh việc so sánh lãi suất ưu đãi, thời gian cố định và thời hạn vay, việc tính toán khoản trả nợ khi chuyển sang lãi suất thả nổi là yếu tố quan trọng đối với những người có nhu cầu sử dụng vốn vay mua nhà trong dài hạn.