Đề xuất nới điều kiện cấp sổ đỏ: Hàng nghìn trường hợp đất vướng thủ tục có thể được tháo gỡ?
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất, đất vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024 có thể được xem xét cấp sổ đỏ nếu sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đáp ứng các điều kiện khác.
Có đất chưa chắc đã được cấp sổ đỏ: Đề xuất mới người dân cần đặc biệt lưu ý
Sổ đỏ đã thế chấp có thể vay ngân hàng thêm được không?
Từ năm 2026, người dân phải cấp lại Sổ đỏ trong 6 trường hợp theo quy định mới
Gỡ vướng cấp sổ đỏ cho đất vi phạm thủ tục
Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến, dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến vào đầu tháng 8, Nhà nước sẽ xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Cụ thể, thửa đất phải được sử dụng ổn định, không phát sinh tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và an toàn công trình.
Ngoài ra, người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung về cấp giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, trừ trường hợp được miễn, ghi nợ hoặc không thuộc diện phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Theo cơ quan soạn thảo, quy định mới được đề xuất xuất phát từ thực tế còn rất nhiều trường hợp đất sử dụng ổn định trong thời gian dài nhưng chưa được cấp sổ đỏ do tồn tại những thiếu sót về thủ tục từ nhiều năm trước.
Đáng chú ý, các trường hợp đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường; đất sau cổ phần hóa doanh nghiệp; đất dôi dư sau sắp xếp trụ sở; hoặc đất do tổ chức bố trí cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở cũng được nghiên cứu để có cơ chế xử lý phù hợp.
Dự thảo quy định diện tích đất của tổ chức đã bố trí cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở trước ngày 1/8/2024 phải được bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để cấp sổ đỏ cho người đang sử dụng theo quy định.
Người sử dụng đất được hưởng lợi ra sao?
Trao đổi với PV, luật sư Nguyễn Văn Nghĩa (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, nếu được Quốc hội thông qua, quy định mới được kỳ vọng sẽ giúp nhiều hộ gia đình và cá nhân tháo gỡ khó khăn trong quá trình hoàn thiện hồ sơ pháp lý về đất đai.
Theo luật sư, nhiều trường hợp người dân đang sử dụng đất hợp pháp trên thực tế nhưng không thể được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) vì vướng mắc về thủ tục pháp lý hoặc những tồn tại trong quá trình giao đất trước đây.
Việc được cấp sổ đỏ không chỉ giúp bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất mà còn tạo điều kiện thuận lợi khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp vay vốn hoặc để lại thừa kế.
Đối với doanh nghiệp, việc xử lý dứt điểm các tồn tại về hồ sơ đất đai cũng góp phần giảm tranh chấp, tạo điều kiện triển khai dự án và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.
“Tuy nhiên, cần hiểu rõ đây không phải chính sách hợp thức hóa toàn bộ các trường hợp vi phạm về đất đai. Chỉ những trường hợp đáp ứng đầy đủ điều kiện mà dự thảo quy định mới được xem xét cấp giấy chứng nhận”, luật sư nhấn mạnh.
Luật sư cũng cho rằng người dân không nên hiểu rằng mọi trường hợp lấn chiếm đất, sử dụng sai mục đích hoặc vi phạm pháp luật đều sẽ được cấp sổ đỏ nếu luật được sửa đổi.
Thêm một số đề xuất mới về cấp sổ đỏ
Lần đầu đề xuất công nhận sổ đỏ điện tử
Một nội dung đáng chú ý khác của dự thảo là lần đầu tiên quy định rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tồn tại dưới hai hình thức gồm bản giấy và bản điện tử, trong đó sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý tương đương bản giấy.
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, quy định này nhằm thúc đẩy chuyển đổi số trong quản lý đất đai, đồng thời giúp người dân thuận tiện hơn trong quá trình tra cứu, khai thác và thực hiện các thủ tục hành chính, tăng cường kết nối, chia sẻ thông tin giữa các cơ quan quản lý.
Bên cạnh đó, dự thảo cũng bổ sung trách nhiệm của cơ quan cấp giấy chứng nhận trong việc chủ động đính chính thông tin nếu phát hiện sai sót về người sử dụng đất, thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất.
Các trường hợp thu hồi sổ đỏ cơ bản được kế thừa từ luật hiện hành, gồm Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất; cấp đổi; đăng ký biến động phải cấp giấy mới; giấy được cấp sai quy định; bị tòa án tuyên hủy hoặc phải thu hồi để thi hành án…
Sổ đỏ sẽ ghi đầy đủ tên người đồng sở hữu
Dự thảo cũng sửa đổi quy định liên quan đến các trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Theo đó, giấy chứng nhận sẽ phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình, các thành viên sẽ tự thỏa thuận xác định người có chung quyền sử dụng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai.
Dự thảo tiếp tục kế thừa quy định hiện hành về điều kiện cấp giấy chứng nhận. Theo đó, người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sổ đỏ sau khi đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định. Các trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, được miễn, ghi nợ hoặc thuê đất trả tiền hàng năm không phải đáp ứng điều kiện này.
Ngoài ra, một điểm mới khác đang thu hút nhiều sự quan tâm là dự thảo không còn quy định bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực như quy định hiện hành.
Thay vào đó, dự thảo tập trung vào các điều kiện cốt lõi để thực hiện giao dịch, như đất đã có giấy chứng nhận, không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên, đất còn thời hạn sử dụng và không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
