Từ năm 2026, người dân phải cấp lại Sổ đỏ trong 6 trường hợp theo quy định mới

Luật Đất đai 2024 cùng các nghị định hướng dẫn thi hành đang từng bước đi vào thực tế, kéo theo nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thường gọi là Sổ đỏ.

Một điểm đáng chú ý là từ năm 2026, trong một số trường hợp cụ thể, người dân không còn được xử lý bằng hình thức đính chính hoặc ghi bổ sung trên Sổ đỏ cũ, mà bắt buộc phải thu hồi và cấp lại Giấy chứng nhận mới hoàn toàn.

Theo quy định tại Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, có 6 trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục cấp mới Giấy chứng nhận. Việc nắm rõ các tình huống này giúp người dân chủ động chuẩn bị hồ sơ, tránh phát sinh vướng mắc khi giao dịch, chuyển nhượng hoặc thực hiện thủ tục hành chính.

• Thay đổi diện tích, ranh giới thửa đất

Trường hợp đầu tiên là khi người dân thực hiện hợp thửa hoặc tách thửa. Việc thay đổi diện tích, hình dạng và ranh giới khiến thông tin trên Giấy chứng nhận cũ không còn phù hợp. Do đó, cơ quan đăng ký đất đai sẽ thu hồi sổ cũ và cấp Giấy chứng nhận mới để phản ánh đúng hiện trạng pháp lý của thửa đất.

• Thay đổi toàn bộ thông tin thửa đất do đo đạc lại

Trường hợp thứ hai liên quan đến việc đo đạc lại đất đai, làm thay đổi toàn bộ thông tin thửa đất so với trước đây. Trong đó bao gồm cả việc xác định lại diện tích đất ở theo quy định mới của Luật Đất đai 2024. Khi các thông số kỹ thuật không còn trùng khớp với sổ đã cấp, việc cấp mới là yêu cầu bắt buộc.

• Thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất trong khu hạ tầng

Trường hợp thứ ba áp dụng đối với người thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Để bảo đảm quyền và nghĩa vụ pháp lý độc lập cho bên thuê, pháp luật yêu cầu phải cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên người thuê, thay vì chỉ ghi nhận thông tin trên giấy tờ của chủ đầu tư.

• Điều chỉnh quy hoạch tại các dự án đầu tư

Thứ tư, tại các dự án đầu tư có sử dụng đất, nếu có điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc chủ đầu tư đề nghị tách thửa, cấp sổ riêng cho từng phần đất theo quy hoạch mới, thì cơ quan quản lý đất đai sẽ tiến hành cấp mới Giấy chứng nhận cho từng thửa.

• Bổ sung tài sản gắn liền với đất

Trường hợp thứ năm là khi người sử dụng đất có nhu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chẳng hạn như nhà ở, công trình xây dựng, vào Giấy chứng nhận trước đây chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất. Để thể hiện đầy đủ các quyền tài sản này, pháp luật quy định phải cấp Sổ đỏ mới.

• Sổ đỏ không còn dòng trống để xác nhận biến động

Trường hợp cuối cùng khá phổ biến trong thực tế là Giấy chứng nhận đã hết dòng trống để ghi nhận các biến động đất đai. Theo quy định mới, thay vì cấp thêm trang phụ như trước, cơ quan đăng ký đất đai sẽ thực hiện thủ tục cấp đổi sang phôi sổ mới nhằm bảo đảm tính thống nhất, thuận lợi cho quản lý và lưu trữ hồ sơ.

Theo các chuyên gia pháp lý, quy định cấp lại Giấy chứng nhận trong 6 trường hợp nêu trên không nhằm gây khó cho người dân mà để chuẩn hóa hồ sơ đất đai, đồng bộ dữ liệu theo Luật Đất đai 2024. Việc hiểu đúng quy định sẽ giúp người sử dụng đất bảo vệ tốt hơn quyền lợi hợp pháp của mình, đồng thời hạn chế rủi ro khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà, đất từ năm 2026 trở đi.