Đất nền rục rịch nổi sóng

Đất nền “hết sụt lại trồi”

Còn nhớ những năm 2020-2022, đất nền các tỉnh ven đô nơi có các khu công nghiệp sầm uất và đất ngoại thành được nhiều khách hàng săn lùng mua bán. Cảnh nhiều đoàn xe ô tô tấp nập đi xem đất, nhà nhà đầu tư, người người đầu tư khiến thị trường nóng sốt.

Tại Bắc Ninh, đất ở khu vực làng nghề Đình Bảng, Phù Khê; đất tại các khu công nghiệp Yên Phong, Thuận Thành, Quế Võ… nhà đầu tư chỉ mua đi bán lại trong vòng 2-3 có thể lời hàng trăm triệu đồng.

Tương tự, tại Bắc Giang, Vĩnh Phúc, đất ruộng được chuyển đổi mục đích sử dụng cũng được quy hoạch, phân lô, bán đấu giá, có những phiên đấu giá mà người tham gia cũng phải sửng sốt vì hạ tầng chưa được đầu tư nhưng được bỏ giá 40-50 triệu đồng/m2. Khi trúng đấu giá, người mua chỉ cần bước chân ra ngoài đã có “cò” mua chênh lại cho người đến sau đến hàng trăm triệu đồng…. Cứ thế, cơn sốt đất nền đã trở thành một “hiện tượng” mà người dân đi đâu cũng bàn luận xôn xao.

Thời điểm đó, đất nền ven đô được dịp “tung hoành ngang dọc”, suốt làng trên xóm dưới người đi mua đất lùng sục cả vào hang cùng ngõ hẻm. Xa nội thành như Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây… môi giới không chuyên đồn thổi sẽ có những án của ông lớn bất động sản, khiến người đi mua đất nhiều hơn người bán. Chính quyền địa phương vào cuộc thì các cơn sốt này mới dừng. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới đã phải thốt lên: “Khách hàng theo tâm lý đám đông, ở những khu vực xa trung tâm, thiếu các tiện ích xã hội mà vẫn phải mua giá cao, điều này dễ dẫn đến ‘chết chìm’ vốn trong đất.

Quả nhiên, những điều ông Đính dự đoán đã trở thành hiện thực, khi cơn sốt đất đi qua, những nơi chưa đảm bảo hạ tầng, chưa có người dân sinh sống đã trở thành hoang vu. Còn những mảnh đất trong xóm nhỏ thì thiếu tiện ích khiến đồng tiền bỏ ra không tương xứng. Và tiền của người dân vẫn bị “chôn vùi” trong đất.

Cơn sóng đất nền đi qua để bao điều hệ luỵ, không những về vật chất mà cả về tinh thần của nhà đầu tư không tỉnh táo. Rất nhiều nhà đầu tư thi nhau cắt lỗ, nhưng không phải ai cũng thoát hàng. Nếu sử dụng vốn tự có thì việc đất “ngủ đông” là bình thường. Nhưng khi sử dụng đòn bẩy tài chính thì khiến người mua thiệt đơn thiệt kép. Âu cũng là bài học cho những nhà đầu tư theo tâm lý đám đông.

Hai năm trở lại đây, loại hình chung cư “dậy sóng”, với mức tăng hai con số. Nhiều nhà đầu tư “chép miệng: biết thế…!”. Cho đến nay, chung cư đang ở “đỉnh sóng” và nếu có tăng thì cũng rất ít, có chuyên gia nhận định giá sẽ chững dần đến sang năm có thể giảm.

Hiện, nhiều nhà đầu tư đang quay trở lại tìm kiếm đất nền các tỉnh ven đô và đất ngoại thành. Một sàn giao dịch bất động sản tại Từ Sơn, Bắc Ninh cho biết: gần 3 năm trở lại đây giao dịch cực kỳ èo uột. Nhưng từ cuối tháng 2/2024, nhiều nhà đầu tư bắt đầu tìm về đất nền gần làng nghề và các khu công nghiệp. Bởi theo môi giới ở đây, nhu cầu cho công nhân ở vẫn rất lớn, do tâm lý chung của thị trường nên đất nền mới chững lại.

Tư duy “tấc đất tấc vàng”

Tâm lý sở hữu “tấc đất tấc vàng” của người Việt Nam xưa đến nay luôn thường trực. Suốt trong nam, ngoài bắc các cơn sốt cùng đến rồi cùng đi. Đặc biệt, đất nền và đất dự án tại hai thị trường là Hà Nội và TP HCM có mức độ quan tâm tăng mạnh hơn cả chung cư nhưng đơn vị dự báo cho rằng ít nhất phải từ quý II/2024 phân khúc này mới phục hồi sức cầu. 

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, 9 năm qua (2015 - 2023), đầu tư đất nền có tỷ suất lợi nhuận 166%. Con số này thấp hơn các kênh chứng khoán (203%), vàng (195%) và chung cư (203%). Mặc dù vậy, phân khúc đất nền vẫn có tỷ suất lợi nhuận cao hơn một số kênh đầu tư khác, như kênh gửi tiết kiệm (138%) và ngoại tệ (111%).

Chỉ số về tâm lý tiêu dùng bất động sản (CSS) của Batdongsan.com.vn nửa đầu năm 2024 cho thấy, trong 1.000 người tham gia khảo sát, có 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản trong năm 2024. Trong số 65% này, khoảng 1/3 số người quan tâm tới đất nền.

Sản phẩm đất nền có mức giá dưới 2 tỷ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất, chiếm 42%; giá 2 - 4 tỷ đồng đứng thứ hai với 24% mức độ quan tâm; khoảng giá 4 - 6 tỷ đồng chiếm 10%. Hai khoảng giá còn lại 6 - 10 tỷ đồng và trên 15 tỷ đồng lần lượt có mức độ quan tâm 9% và 15%.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược Batdongsan.com.vn cho biết, do tư duy “tấc đất tấc vàng” nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy cũng không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng trong năm 2024.

Tuy nhiên, đơn vị này dự báo, ít nhất phải từ quý II/2024 thị trường đất nền mới phục hồi sức cầu. Phân khúc này sẽ không có tình trạng nóng sốt ồ ạt như trước đây. Giao dịch chủ yếu cũng chỉ xuất hiện ở một số khu vực nhất định, chưa lan rộng. Phải đến năm 2025 trở đi, thị trường đất nền mới bước vào chu kì tăng giá.

Trong khi đó, theo số liệu tháng 1/2024 của Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng 110%, đất dự án tăng 77% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, lượng tìm kiếm chung cư Hà Nội tăng 71%. Tương tự, ở TP HCM, nhu cầu tìm kiếm tăng từ 71 - 73% đối với đất nền, đất dự án và chỉ tăng 59% đối với chung cư.

Những tháng đầu năm, nhiều giao dịch đất nền đầy đủ pháp lý, giá dưới 2 tỷ đồng chốt thành công trở lại đã được ghi nhận. Những người mua bán đất nền giai đoạn này đều là những người vừa mới đáo hạn tiền gửi tiền kiệm và có số vốn khoảng 1 - 2 tỷ đồng.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, khảo sát hơn 10 doanh nghiệp môi giới đầu tư đất nền tại Đồng Nai, Bình Dương và Long An cho thấy số lượng giao dịch đất nền tăng lên. Trong đó, hầu hết tập trung vào những lô đất có pháp lý chuẩn chỉnh, giá dưới 2 tỷ đồng, nằm trong bán kính 60 km xung quanh TP.HCM.