Có căn hộ chung cư nhưng sử dụng theo cách này, bạn có thể bị phạt tới 130 triệu đồng

Dùng căn hộ làm văn phòng, kho hàng có thể bị xử lý

Từ ngày 26/8/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ chính thức có hiệu lực, quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản.

Một nội dung đáng chú ý liên quan trực tiếp đến người đang sở hữu, sử dụng căn hộ chung cư nằm tại Điều 62 của Nghị định. Cụ thể, điểm d khoản 3 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định mức phạt 100 - 130 triệu đồng đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở.

Đáng chú ý, người vi phạm không chỉ nộp tiền phạt. Theo khoản 4 Điều 62, còn phải buộc sử dụng căn hộ chung cư trở lại mục đích để ở. Quy định này tiếp tục cụ thể hóa nguyên tắc đã được đặt ra tại Luật Nhà ở 2023. Điểm c khoản 8 Điều 3 của luật nghiêm cấm hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Trên thực tế, nguy cơ vi phạm có thể xuất hiện khi một căn hộ được sử dụng như văn phòng làm việc thường xuyên, nơi tập kết hàng hóa, kho chứa hàng, địa điểm kinh doanh có nhân viên, khách hàng ra vào... thay vì thực hiện đúng công năng để ở.

Điều quan trọng là phải xem công năng cụ thể của phần diện tích đã được phê duyệt như thế nào. Việc một tòa nhà được xây dựng theo mô hình hỗn hợp, có khu thương mại, dịch vụ hoặc văn phòng không đồng nghĩa mọi căn hộ trong tòa nhà đều có thể tự do chuyển sang mục đích kinh doanh.

Bán hàng online tại nhà có bị phạt tiền?

Đây là vấn đề nhiều người dễ hiểu nhầm sau khi quy định mới được áp dụng. Không phải cứ làm việc trên máy tính, kinh doanh online hoặc sử dụng căn hộ làm địa chỉ liên hệ là đương nhiên bị phạt.

Trong Công văn 6463/BXD-QLN ngày 4/5/2026, Bộ Xây dựng đã đề cập trường hợp cá nhân kinh doanh trên website, mạng xã hội hoặc sàn thương mại điện tử nhưng toàn bộ giao dịch diễn ra trên môi trường số, không lưu kho, trưng bày hoặc giao nhận hàng hóa tại căn hộ.

Theo hướng dẫn này, pháp luật về nhà ở không cấm chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ dùng địa chỉ căn hộ làm địa chỉ liên hệ, liên lạc; quy định tập trung vào việc không được sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở. 

Như vậy, cần phân biệt giữa làm việc, kinh doanh trên môi trường số nhưng vẫn sinh hoạt bình thường tại căn hộ với việc biến căn hộ thành một địa điểm kinh doanh thực tế.

Người đang sở hữu căn hộ chung cư cần kiểm tra gì?

Trước hết, chủ căn hộ nên kiểm tra hợp đồng mua bán, hồ sơ dự án và các tài liệu liên quan để xác định rõ công năng của phần diện tích mình đang sử dụng.

Nếu cho thuê căn hộ, chủ nhà cũng cần quan tâm đến mục đích sử dụng thực tế của người thuê. Luật Nhà ở 2023 không cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ chung cư để ở. Tuy nhiên, nếu căn hộ được cho thuê để ở nhưng bên thuê lại sử dụng làm văn phòng, kho hàng hoặc địa điểm kinh doanh thì cần xem xét lại.

Với người kinh doanh online, điểm cần lưu ý là không nên biến nơi ở thành kho chứa, nơi trưng bày, giao nhận hàng hóa hoặc địa điểm vận hành kinh doanh thực tế nếu căn hộ chỉ được phê duyệt với công năng để ở.

Vì vậy, điều người dân cần nhớ không phải là “cứ làm việc tại nhà sẽ bị phạt”, mà là căn hộ phải được sử dụng đúng mục đích. Với mức phạt có thể lên tới 130 triệu đồng và yêu cầu đưa căn hộ trở lại công năng để ở, chủ sở hữu và người sử dụng chung cư nên chủ động rà soát cách sử dụng căn hộ để tránh vi phạm.