Thị trường bất động sản 2024: Phân khúc nào sẽ biến động nhiều nhất?

Chung cư, nhà đất trong ngõ là điểm sáng

Thời gian qua, thị trường bất động sản khó khăn nhưng giá bất động sản vẫn neo ở mức cao, thậm chí, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới lên mức cao kỷ lục, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân. Điều này trái ngược với sự sụt giảm về mức giá và thanh khoản của sản phẩm đất nền, biệt thự, shophouse, liền kề, nhà phố.

Nguyên nhân được cho là do nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Cụ thể, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp.

Cụ thể, CBRE Việt Nam cho biết trong quý IV/2023, địa bàn Hà Nội có khoảng 4.500 căn hộ mở bán, nâng tổng nguồn cung căn hộ mới cả năm 2023 đạt 11.400 căn, mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây. Tuy nhiên, có đến 90% thuộc phân khúc cao cấp.

Đáng chú ý, không có bất kỳ dự án nhà ở hình thành trong tương lai nào thuộc phân khúc bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch nhà ở trong năm 2021 và năm 2022. Tỷ trọng căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch nhà ở cũng liên tục giảm 2 con số kể từ năm 2020.

Theo đó, mức giá trung bình của các căn hộ mở bán mới tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Việc giá bán tăng ngoài nguyên nhân do nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.

Bên cạnh đó, dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 11/2023, mức độ quan tâm đến chung cư giảm 20% so với tháng tháng 2/2023. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết năm 2023, giá rao bán chung cư tại Hà Nội và TP.HCM vẫn không giảm dù nhu cầu đối với loại hình này đi xuống. Tuy nhiên, giá rao bán chung cư tại Hà Nội trong quý IV/2023 vẫn tăng 6 - 9% so với quý đầu năm (tùy phân khúc). Còn TP.HCM chứng kiến giá chung cư cao cấp giữ nguyên, chung cư trung cấp và bình dân giảm nhẹ từ 1 - 4%.

Dự báo về giá bán chung cư sơ cấp năm 2024, chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng giá bán của loại hình này sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%.

Bên cạnh đó, tại Hà Nội, một trong những phân khúc được dự báo có thể tăng giá mạnh trở lại trong năm 2024, đó là nhà đất trong ngõ. Ghi nhận thực tế hiện ở thời điểm giáp Tết, thị trường nhà đất trong ngõ tại Hà Nội đang sôi động trở lại khi lượng giao dịch tăng đột biến. Mức giá cũng gia tăng so thời điểm một năm trước.

Liên quan đến sức hấp dẫn của loại hình bất động sản liền thổ, một lãnh đạo của Savills cho biết, trong những năm gần đây mặc dù thị trường có nhiều biến động nhưng tỷ suất lợi nhuận bất động sản liền thổ có mức độ tăng giá cao, dao động 20 - 25% mỗi năm. Thậm chí tại một số dự án, khu vực giá thị trường thứ cấp tăng 40 - 50% một năm.

Vị này cũng đánh giá bất động sản liền thổ vẫn là kênh đầu tư hiệu quả và nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh tình hình lạm phát tiếp tục tăng trong thời gian sắp tới. Dòng sản phẩm này phù hợp với nhà đầu tư có dòng tài chính ổn định, có thể đầu tư trong trung và dài hạn.

Ông Trần Minh - Chủ tịch Câu lạc bộ Môi giới bất động sản VSC cho rằng, giá nhà trong ngõ Hà Nội hồi tăng trở lại do nhu cầu ở thực vẫn lớn. Sau giai đoạn giữa năm 2023, giá nhà trong ngõ tăng trung bình 200-300 triệu đồng. Loại hình này được dự báo vẫn còn tiếp tục tăng nhẹ 10 - 15% trong năm 2024.

Đồng quan điểm, theo ông Cao Minh Thành, Tổng Giám đốc Milanpro, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội đang có nhiều tín hiệu tích cực và trong năm 2024, tín hiệu tích cực này sẽ càng rõ ràng hơn do tình hình hiện nay. Điều này cũng có nghĩa là giá bất động sản sẽ tăng trở lại.

Điều này xảy ra khi các ngân hàng giảm lãi suất và triển khai chương trình hỗ trợ tín dụng, cho phép các nhà đầu tư chuyển đổi khoản vay. Khi đó, người mua nhà dễ dàng tiếp cận với lãi suất thấp hơn, trong khi các nhà đầu tư quản lý vốn kinh doanh của mình để quản lý dòng tiền nhằm trả nợ tốt hơn. Cũng chính vì những tín hiệu tích cực của thị trường mà nhà đầu tư kỳ vọng giá bán tăng và cho rằng chưa cần thiết phải cắt lỗ sâu. Đây là lý do dự đoán loại hình bất động sản này sẽ tăng giá vào năm 2024.

Đất nền tuy "ế ẩm" trong ngắn hạn nhưng vẫn là kênh đầu tư "vua" trong dài hạn

Trong năm 2023, giao dịch đất nền tương đối ảm đạm và chỉ đến gần cuối năm 2023, thị trường này mới bắt đầu có các tín hiệu hồi phục tại một số khu vực. Theo thống kê, mặc dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm trong những quý cuối năm, song thị trường đất nền vẫn chưa hồi phục về mức độ quan tâm và thỉnh thoảng, có đến 43% nhà môi giới cho biết, giao dịch đất nền giảm mạnh hơn 50%, 31% đánh giá giao dịch đất nền giảm 10 - 50% trong quý IV/2023.

Có thể thấy, giai đoạn này thanh khoản của thị trường đất nền sụt giảm nghiêm trọng do đã "đứt" hẳn luồng khách đầu tư bởi loại hình bất động sản này không phục vụ nhu cầu ở ngay. Tuy nhiên, thị trường đất nền vẫn là loại hình được dự báo sẽ phục hồi chậm nhưng vẫn hấp dẫn trong các kênh đầu tư.

Cụ thể, theo báo cáo Tâm lý người tiêu dùng bất động sản mà Batdongsan.com.vn, trong 1.000 người khảo sát, có tới 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản vào một năm tới. Trong số 65% người dự định mua bất động sản trong năm 2024, 1/3 tương đương 33% người cho biết sẽ quan tâm tới đất nền, dù loại hình này có lượng giao dịch sụt giảm mạnh.

Cũng theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, các tháng cuối năm 2023, thanh khoản thị trường đất nền thứ cấp đã có dấu hiệu tăng nhẹ trở lại, bắt đầu xuất hiện động thái xuống tiền của nhà đầu tư ở những dự án có mức chiết khấu cao, đầy đủ pháp lý, vị trí lân cận khu dân cư hiện hữu đông đúc, giao thông thuận tiện kết nối về khu trung tâm. Người mua và nhà đầu tư đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng và tính pháp lý của các dự án. Họ có xu hướng sử dụng dữ liệu nhiều hơn để đưa ra quyết định. Đó là các dữ liệu có lịch sử nhiều năm về biến động giá, lợi nhuận đầu tư và nguồn cung – cầu.

Dù đất nền vẫn là một trong những loại hình có triển vọng thu hút sự quan tâm của người dân nhưng trên thực tế trong ngắn hạn, khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực sẽ đem đến nhiều tác động khó khăn hơn cho thị trường đất nền từ năm 2024. Cụ thể, với các quy định siết chặt về phân lô đất nền như hiện nay, dự báo nhu cầu về đất nền sẽ giảm mạnh do người mua hàng lo ngại về rủi ro pháp lý. Đồng thời, mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất to.

Nhiều chuyên gia nhận định, đây sẽ là phân khúc phục hồi chậm nhất thị trường bởi từ trước đến nay phân khúc này phục vụ chủ yếu cho nhu cầu mua đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn: "Trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững".

Chuyên gia bất động sản, ông Trần Khánh Quang cho rằng, ít nhất phải từ quý II/2024 đất nền mới phục hồi sức cầu. Tuy nhiên, phân khúc này sẽ không có tình trạng nóng sốt ồ ạt như trước đây. Giao dịch chủ yếu cũng chỉ xuất hiện ở một số khu vực nhất định, chưa lan rộng. Phải đến năm 2025 trở đi, thị trường đất nền mới bước vào chu kỳ tăng giá.