Ngân hàng đồng loạt đẩy mạnh thu nợ, siết chặt cho vay bất động sản

Ngân hàng đẩy mạnh thu nợ bất động sản

Làn sóng thu giữ tài sản đảm bảo gần đây lại nóng lên khi nhiều ngân hàng đồng loạt triển khai các biện pháp thu hồi nợ, trong đó phần lớn tài sản bị xử lý là bất động sản.

MSB mới đây phát đi thông báo về việc thu giữ tài sản bảo đảm của CTCP Hàng không Tre Việt (Bamboo Airways) từ ngày 10/5 do vi phạm nghĩa vụ trả nợ.

Cụ thể, MSB dự kiến thu giữ 387 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Toàn bộ tài sản đều do Tập đoàn FLC và công ty con của FLC đứng tên.

Vào cuối tháng 3, Sacombank thông báo kế hoạch thu giữ tài sản bảo đảm liên quan đến khoản nợ của Bamboo Airways. Tài sản bị thu giữ là quyền sử dụng đất với tổng diện tích hơn 86.300 m2. Chủ sở hữu các tài sản này là Tập đoàn FLC.

Trước đó, nhiều nhà băng khác cũng ra thông báo đấu giá tài sản đảm bảo là bất động sản để thu hồi nợ.

Việc các ngân hàng liên tục thông báo thu giữ tài sản đảm bảo là bất động sản phản ánh hai mặt của bức tranh tín dụng: Quy mô cho vay tăng kéo theo tài sản đảm bảo phình to, nhưng đồng thời áp lực xử lý nợ cũng ngày càng hiện hữu.

Dòng tín dụng chảy mạnh vào lĩnh vực địa ốc khiến dư nợ mảng này tăng vọt. Dữ liệu tài chính cho thấy, quy mô “kho” tài sản thế chấp trong hệ thống ngân hàng đang ở mức rất lớn, trong đó bất động sản chiếm tỷ trọng áp đảo.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), năm 2025, tín dụng bất động sản tăng khoảng 22%. Nhưng nhiều chuyên gia cho rằng nếu tính đầy đủ các khoản vay tiêu dùng có liên quan đến bất động sản, mức tăng thực tế có thể lên tới 28-30%.

Đáng chú ý, năm 2025, bất động sản là tài sản đảm bảo chính, với tổng giá trị hơn 10,6 triệu tỷ đồng, tăng 13,6% so với cùng kỳ, chiếm đến 76% tổng giá trị tài sản đảm bảo tại nhóm ngân hàng quốc doanh (Big4).

Như vậy, chỉ tính riêng lượng tài sản cầm cố, thế chấp là bất động sản tại Big 4 đã lên tới gần 11 triệu tỷ đồng, tăng mạnh trong năm qua.

Không riêng nhóm Big4 mà tại các ngân hàng TMCP như MB, Techcombank, ACB hay SHB, bất động sản luôn nắm giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu tài sản thế chấp.

Về cơ cấu tín dụng năm 2025, một số ngân hàng duy trì tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản ở mức xấp xỉ 30% tổng dư nợ.

Xét về tốc độ tăng trưởng cho vay kinh doanh bất động sản năm 2025, nhiều ngân hàng ghi nhận mức tăng cao, thậm chí đột biến, như VIB: tăng 270,2%, SeABank tăng 120%, BVBank tăng 102,4%, MSB tăng 66,3%...

Trong cấu trúc tín dụng của hệ thống ngân hàng Việt Nam, bất động sản từ lâu đã giữ vai trò trung tâm trong danh mục tài sản đảm bảo. Thực tế, từ báo cáo tài chính của các ngân hàng cho thấy, loại tài sản này không chỉ chiếm tỷ trọng áp đảo mà còn mang tính “xương sống” trong hoạt động cấp tín dụng.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường ĐH Nguyễn Trãi nhận định việc bất động sản giữ vai trò chủ đạo trong tài sản bảo đảm phản ánh một đặc điểm mang tính cấu trúc là hệ thống tín dụng Việt Nam vẫn vận hành phần lớn theo mô hình dựa vào tài sản thế chấp. bất động sản với giá trị lớn, khả năng định giá tương đối rõ và tính ổn định theo chu kỳ dài trở thành “điểm tựa” phổ biến trong quản trị rủi ro.

Theo một báo cáo của CTCP Chứng khoán Hà Nội - Sài Gòn (SHS), phần lớn các khoản vay của doanh nghiệp và cá nhân hiện nay đều được bảo đảm bằng bất động sản nhờ quy mô giá trị lớn và tính ổn định cao hơn so với máy móc hay hàng tồn kho.

Song việc phụ thuộc lớn vào bất động sản cũng đặt ra không ít thách thức với các ngân hàng. Khi thị trường địa ốc bước vào giai đoạn trầm lắng, thanh khoản suy giảm, quá trình xử lý tài sản đảm bảo có thể kéo dài, thậm chí phải chấp nhận mức chiết khấu lớn. Tỷ trọng bất động sản quá cao cũng làm gia tăng rủi ro tập trung, khiến chất lượng tài sản của ngân hàng chịu ảnh hưởng mạnh.

Ngân hàng đồng loạt siết cho vay bất động sản

Năm 2026, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Đặc biệt, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Tại mùa đại hội cổ đông năm nay, lãnh đạo nhiều nhà băng cho biết sẽ giảm cho vay với bất động sản, ưu tiên rót vốn vào dự án có thanh khoản tốt, pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực; các dự án rủi ro, đầu cơ bị hạn chế nhằm kiểm soát nợ xấu.

Tại Techcombank, Chủ tịch Hồ Hùng Anh khẳng định chỉ lựa chọn dự án có thanh khoản tốt, pháp lý đầy đủ. Nợ xấu bất động sản của Techcombank luôn dưới 1%.

Ở VPBank, ông Nguyễn Đức Vinh - Tổng giám đốc - đánh giá bất động sản vẫn là lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, nhưng không nên phát triển quá nóng. Định hướng tín dụng của ngân hàng là tập trung vào các dự án nhà ở, đặc biệt nhà ở xã hội và phân khúc trung cấp phục vụ nhu cầu ở thực. Ngược lại, ngân hàng hạn chế đầu tư vào bất động sản cao cấp và đặc biệt thận trọng với các dự án nghỉ dưỡng.

Tại ACB, Chủ tịch Trần Hùng Huy tiết lộ dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng này hiện chỉ chiếm dưới 5% tổng dư nợ.

Theo ông Huy, tỷ trọng thấp này giúp ACB linh hoạt hơn trong việc lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp có nền tảng tài chính mạnh và tập trung vào nhà ở trung cấp để hạn chế rủi ro.

Tương tự, MB cũng duy trì danh mục tín dụng bất động sản dưới 12%, trong đó cho vay kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 10%.