Mỗi bất động sản có một 'hồ sơ số': Minh bạch hơn hay thêm thách thức?

“Chứng minh thư” của mỗi bất động sản

Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mã định danh điện tử bất động sản là một chuỗi ký tự gồm chữ và số, có độ dài tối đa 40 ký tự, được tạo lập tự động trên hệ thống dữ liệu quốc gia và gắn với từng sản phẩm bất động sản trong suốt vòng đời của tài sản đó. Mỗi mã là duy nhất, không trùng lặp và không thay đổi dù bất động sản trải qua nhiều lần giao dịch.

Có thể hiểu đơn giản, từ năm 2026, mỗi căn nhà, căn hộ hay công trình xây dựng sẽ có một “chứng minh thư số” riêng, giúp xác định rõ ràng danh tính, nguồn gốc và lịch sử pháp lý của bất động sản đó. Mã định danh được xây dựng trên cơ sở tích hợp nhiều thông tin như mã thửa đất, mã dự án hoặc công trình, vị trí địa lý, do Sở Xây dựng các địa phương triển khai và quản lý trong hệ thống dữ liệu quốc gia.

Thông qua mã định danh này, các thông tin liên quan đến bất động sản sẽ được kết nối và cập nhật xuyên suốt, bao gồm: tình trạng pháp lý, quy hoạch, tiến độ dự án, lịch sử giao dịch, giá mua bán, hợp đồng công chứng và các biến động liên quan. Điều này giúp giảm đáng kể tình trạng thông tin phân mảnh, vốn là một trong những điểm yếu lớn của thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm qua.

Không chỉ dừng lại ở sản phẩm bất động sản, hệ thống dữ liệu theo Nghị định 357 còn mở rộng sang đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, cá nhân hành nghề môi giới, chứng chỉ hành nghề, cũng như các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Qua đó, một bức tranh tổng thể và thống nhất hơn về thị trường sẽ dần được hình thành.

Minh bạch hóa thị trường: Cơ hội lớn nhưng thách thức không nhỏ

Theo Thạc sĩ Luật Lê Thanh Lâm (Hội Luật gia TP. Hà Nội), việc triển khai mã định danh điện tử cho từng bất động sản được xem là một bước tiến quan trọng trong nỗ lực thiết lập lại kỷ luật và tính minh bạch cho thị trường. Khi mỗi tài sản được gắn với một “hồ sơ số” thống nhất, thông tin pháp lý, tình trạng sở hữu và lịch sử giao dịch sẽ trở nên rõ ràng hơn, giúp người mua có thêm công cụ kiểm tra trước khi xuống tiền, đồng thời buộc doanh nghiệp phải hoạt động trong khuôn khổ minh bạch và chuẩn hóa hơn.

"Việc áp dụng mã định danh không chỉ mang ý nghĩa kỹ thuật, mà còn thể hiện sự thay đổi trong tư duy quản lý. Thay vì quản lý rời rạc theo từng khâu như trước đây, Nhà nước đang tiến tới quản lý bất động sản theo vòng đời của tài sản, từ hình thành, giao dịch đến chuyển nhượng và khai thác. Đây là tiền đề quan trọng để thị trường vận hành lành mạnh và có trách nhiệm hơn”, ông Lâm nhận định.

Đáng chú ý, hệ thống mã định danh được thiết kế để liên thông với nhiều cơ sở dữ liệu then chốt như đất đai, xây dựng, thuế và công chứng. Mỗi giao dịch mua bán bất động sản sẽ gắn với mã định danh riêng, đi kèm thông tin chủ thể tham gia, thời điểm giao dịch và giá trị hợp đồng. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ hạn chế tình trạng khai giá thấp để né thuế, đồng thời hỗ trợ cơ quan quản lý trong việc giám sát thị trường, thống kê dữ liệu và phòng ngừa các rủi ro pháp lý phát sinh.

Tuy nhiên, theo ông Lâm, hiệu quả thực sự của hệ thống này phụ thuộc rất lớn vào chất lượng dữ liệu đầu vào và khả năng vận hành đồng bộ giữa các cơ quan.

“Nếu dữ liệu ban đầu không đầy đủ, thiếu chính xác hoặc cập nhật chậm, mã định danh có thể chỉ tồn tại trên danh nghĩa. Minh bạch chỉ có ý nghĩa khi thông tin được chuẩn hóa, thống nhất và có thể tra cứu dễ dàng đối với cả người dân lẫn doanh nghiệp", ông nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, giai đoạn đầu triển khai khó tránh khỏi những vướng mắc về hạ tầng công nghệ, nhân sự và sự phối hợp liên ngành. Việc đồng bộ dữ liệu giữa các địa phương, đặc biệt ở những khu vực có lịch sử pháp lý phức tạp sẽ là bài toán không đơn giản. Nếu không có lộ trình triển khai rõ ràng, cùng cơ chế giám sát và phản hồi hiệu quả, hệ thống mới có thể tạo ra độ trễ hoặc phát sinh thêm thủ tục hành chính.

Ông Lâm khuyến nghị: “Để mã định danh điện tử thực sự phát huy tác dụng, cần đảm bảo 3 yếu tố: dữ liệu chính xác, quy trình vận hành thông suốt và quyền tiếp cận thông tin của người tham gia thị trường”. Theo ông, việc công khai ở mức độ hợp lý và thân thiện với người dùng sẽ là chìa khóa để chính sách này đi vào thực tiễn, thay vì chỉ dừng lại ở mục tiêu quản lý.

Có thể thấy, việc mỗi bất động sản có một mã định danh riêng sẽ mở ra một chương mới cho thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy còn nhiều thách thức trong quá trình triển khai, nhưng nếu được thực hiện đúng cách, cơ chế này có thể trở thành nền tảng giúp khôi phục niềm tin và nâng cao chất lượng phát triển của thị trường trong dài hạn.