Giá nhà sắp tới có thực sự giảm?

Theo báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2026 của DXS-FERI, cả nước có khoảng 37.300 sản phẩm bất động sản mới được mở bán, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 44% so với 6 tháng cuối năm 2025. Trong khi đó, lượng tiêu thụ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025.

Những con số này cho thấy nguồn cung đang tăng trở lại nhưng sức mua chưa theo kịp. Vì vậy, thay vì giảm mạnh giá niêm yết, nhiều chủ đầu tư đang chuyển sang các hình thức hỗ trợ tài chính để giảm áp lực cho người mua nhà.

Giá niêm yết không giảm, nhưng chi phí mua nhà có thể “mềm” hơn

Một trong những thay đổi đáng chú ý là người mua không nhất thiết phải thanh toán ngay một khoản lớn. Theo DXS-FERI, một số dự án chỉ yêu cầu khách hàng thanh toán khoảng 10% giá trị sản phẩm trong giai đoạn đầu.

Các chính sách hỗ trợ lãi suất cũng được kéo dài, có trường hợp lên tới 24 - 30 tháng hoặc đến khi nhận nhà. Một số chương trình còn áp dụng lãi suất ưu đãi trong thời gian dài hơn sau giai đoạn hỗ trợ ban đầu. Bên cạnh đó là các phương án giãn tiến độ, ân hạn nợ gốc hoặc thanh toán theo dòng tiền.

Những chính sách này khiến giá niêm yết và chi phí thực tế mà người mua phải bỏ ra trong từng giai đoạn có thể khác nhau đáng kể. Vì vậy, khi so sánh hai dự án, người mua không nên chỉ nhìn vào đơn giá/m² mà cần tính cả tổng số tiền phải thanh toán, thời gian vay, lãi suất sau ưu đãi và mức chiết khấu thực tế.

Lý giải nguyên nhân các chủ đầu tư chưa vội giảm giá nhà công khai, điều này có thể hạn chế nhiều hệ quả. Mặt bằng giá mới có thể ảnh hưởng tới những khách hàng đã mua trước đó, đồng thời tác động đến bài toán tài chính của dự án.

Đặc biệt, giá bán hiện nay còn chịu tác động từ chi phí đất, xây dựng, giải phóng mặt bằng và vốn. Do đó, không phải dự án nào cũng có đủ dư địa để giảm sâu giá niêm yết.

Từ đây, tình trạng “giá không giảm nhưng ưu đãi tăng” ngày càng xuất hiện nhiều. Người mua có thể được hưởng chiết khấu thanh toán sớm, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ hoặc các gói ưu đãi khác thay vì chứng kiến giá niêm yết giảm mạnh.

Dự án mới có thể là nơi giá được tính lại rõ hơn

Khác với dự án đã mở bán, các dự án chuẩn bị đưa ra thị trường có nhiều dư địa hơn để xây dựng lại phương án giá dựa trên chi phí và sức mua thực tế.

Tại Hà Nội, một số dự án mới đang được chào bán ở mức giá đáng chú ý.

Chẳng hạn, tại khu đô thị Vista Nam An Khánh, dự án Vista Serena gồm 160 sản phẩm thấp tầng, trong đó có shophouse, liền kề và biệt thự. Theo tài liệu giới thiệu, giá bán dự kiến từ 120 triệu đồng/m2 đối với biệt thự theo phương án thanh toán sớm. Mức giá này đã bao gồm đất, xây dựng và VAT, chưa gồm kinh phí bảo trì.

Với mức dự kiến 120 triệu đồng/m2, giá chào bán của Vista Serena thấp hơn khoảng 18 - 37% so với một số sản phẩm thấp tầng tại các khu đô thị lân cận. Cụ thể như Vinhomes Thăng Long khoảng 190 - 260 triệu đồng/m2, trong khi Splendora Bắc An Khánh phổ biến 150 - 250 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc căn hộ, sự chênh lệch giữa các dự án cũng cho thấy người mua đang có nhiều lựa chọn hơn. 

Tòa Astor 1 tại Ciputra gây tranh cãi vì thông tin đồn đoán giá chỉ từ khoảng 95 triệu đồng/m2, trong khi giá thực tế có thể ở mức 115 - 135 triệu đồng/m2 nếu thanh toán sớm. Dù vẫn neo ở mức cao, mặt bằng này thấp hơn khoảng 10 - 40% so với một số dự án Sunshine mới mở bán trong năm nay, với mức giá khoảng 150 - 200 triệu đồng/m2.

Người muốn mua nhà nên làm gì?

Trong bối cảnh hiện nay, việc một dự án có giá niêm yết thấp chưa chắc đồng nghĩa với tổng chi phí sở hữu thấp. Ngược lại, một dự án có giá công bố cao nhưng đi kèm chiết khấu lớn, tiến độ thanh toán dài và hỗ trợ lãi suất có thể tạo áp lực tài chính ban đầu thấp hơn.

Người mua nên kiểm tra ít nhất 5 yếu tố:

• Giá sau toàn bộ chiết khấu;
• Số tiền cần thanh toán theo từng đợt;
• Lãi suất sau thời gian ưu đãi;
• Các khoản phí phát sinh;
• Khả năng trả nợ bằng thu nhập thực tế.

Đặc biệt, không nên lấy mức lãi suất 0% trong thời gian đầu làm căn cứ duy nhất. Điều quan trọng hơn là khoản vay sẽ có mức lãi suất bao nhiêu sau khi hết ưu đãi và tổng số tiền phải trả trong cả thời hạn vay.

Một dấu hiệu khác cần quan tâm là thanh khoản của phân khúc. JLL dự báo đến cuối quý IV/2026, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ cao cấp có thể dưới 50%, thấp hơn mức khoảng 70 - 80% trong giai đoạn 2024 - 2025. Điều này cho thấy người mua đang thận trọng hơn và khả năng chi trả ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định xuống tiền.

Vì vậy, câu chuyện hiện nay chưa hẳn là “giá nhà đã giảm hay chưa”, mà là chủ đầu tư đang bắt đầu linh hoạt hơn trong cách bán hàng và định giá. Với người mua ở thực, đây có thể là giai đoạn cần tập trung vào việc so sánh giá thực trả, dòng tiền và chất lượng pháp lý của từng dự án, thay vì chỉ chờ một đợt giảm giá đồng loạt trên thị trường.