Dòng tiền đã chảy từ ngân hàng sang bất động sản?

Tiền gửi ngân hàng giảm mạnh, thị trường BĐS đón tín hiệu phục hồi

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tiền gửi của dân cư và cả doanh nghiệp cuối tháng 1/2024 đều giảm so với cuối năm 2023. Cụ thể, trong tháng 1, lượng tiền gửi của các tổ chức kinh tế vào ngân hàng giảm 165.000 tỷ đồng so với cuối năm 2023, còn 6,676 triệu tỷ đồng, tương ứng mức giảm 2,41%. Còn lượng tiền gửi vào ngân hàng của các cá nhân sụt giảm 34.000 tỷ đồng, tương ứng mức giảm 0,53%, còn 6,498 triệu tỷ đồng.

Như vậy, lượng tiền gửi của người dân, doanh nghiệp trong tháng 1 giảm gần 200.000 tỷ đồng.

Lãi suất tiết kiệm trên thị trường giảm thấp xuống mức đáy khiến lượng tiền vào ngân hàng đi xuống. Lãi suất tiết kiệm hiện nay dao động ở mức 1,6-5%/năm. Mức lãi suất tiền gửi cao nhất mà 3 ngân hàng thương mại có vốn nhà nước là Agribank, VietinBank, BIDV đang niêm yết trên website là 4,7%/năm kỳ hạn từ 12 tháng trở lên. Riêng Vietcombank, tiền gửi 12 tháng là 4,6%/năm.

Còn tại các ngân hàng thương mại cổ phần khối tư nhân, lãi suất kỳ hạn dài từ 12 tháng có cao hơn 0,1-0,2%/năm so với ngân hàng có vốn nhà nước.

Tuy nhiên, từ tháng 3 đến nay, một số ngân hàng tăng lãi suất tiết kiệm thêm từ 0,1-0,3%/năm ở các kỳ hạn. Mức lãi suất 6%/năm xuất hiện tại một số nhà băng như Oceanbank ở mức 6,1%/năm ở kỳ hạn 36 tháng, OCB huy động 6%/năm ở kỳ hạn 36 tháng… Các kỳ hạn ngắn dưới 12 tháng đang có sự khác biệt về mức lãi suất giữa khối ngân hàng tư nhân với ngân hàng có vốn Nhà nước, chênh lệch tới 1-1,2%/năm.

​Trong khi đó, thị trường bất động sản đã bắt đầu có sự chuyển động nhanh hơn, đón dòng tiền trở lại. Trong 2 tháng đầu năm 2024, đây là một trong hai lĩnh vực duy nhất đạt tăng trưởng tín dụng dương (cùng với chứng khoán). So với cuối năm 2023, mức tăng mới khiêm tốn (khoảng 0,23%), theo Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tại cuộc họp triển khai chính sách điều hành tiền tệ vừa được tổ chức 14/3 vừa qua. Tuy nhiên, nếu so với cuối năm 2022, con số này lên tới 6%, cho thấy niềm tin vào thị trường càng ngày càng được cải thiện.

Cuối năm ngoái, Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate đã tiến hành khảo sát 1.400 người về nhu cầu mua bất động sản ở Hà Nội. Kết quả cho thấy, 63% số người được hỏi phản hồi có nhu cầu và có thể cân nhắc mua, trong đó, có tới 72% khách hàng có dự định mua nhà vào 1 - 2 năm tới. Sự chuyển hướng của khách hàng vào kênh đầu tư bất động sản cũng có thể được nhìn thấy từ Báo cáo về chỉ số tâm lý người tiêu dùng do chuyên trang Batdongsan.com.vn công bố, với chỉ số tâm lý thị trường nửa đầu năm 2024 tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023.

Những tín hiệu tích cực này một phần đến từ loạt chính sách giải quyết khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững trong 2 năm qua. 3 luật quan trọng vừa được Quốc hội thông qua, gồm: Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản, giúp tháo gỡ “điểm nghẽn” về pháp lý cho hàng loạt dự án. 

Việc giảm lãi suất ngân hàng cũng giúp doanh nghiệp và người dân đều được tiếp cận với nguồn vốn dễ hơn. Đặc biệt, với người vay mua nhà, nhiều ngân hàng đã hạ lãi suất từ 1 - 2% so với hồi cuối năm 2023, xuống khoảng 5,9 - 6,5%/năm. Hết thời gian ưu đãi, mức lãi suất cho vay mua nhà thả nổi ở ngưỡng 9 - 11%/năm.

Tại cuộc họp hàng ngày 14/3, Thủ tướng đưa ra yêu cầu “5 tăng, 5 giảm, 5 tăng tốc, bứt phá” với ngành ngân hàng. Trong đó, ưu tiên 5 giảm gồm: giảm lãi suất cho vay; giảm chi phí giao dịch, hoạt động; giảm thủ tục hành chính; giảm phiền hà, sách nhiễu; giảm tiêu cực, lợi ích nhóm, “sân sau”… Các chuyên gia đánh giá, đây sẽ là căn cứ để lãi suất cho vay tiếp tục “hạ nhiệt” trong thời gian tới.

Nhận định về thị trường bất động sản quý 1/2024, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: "Cuối quý I/2024 thấy thị trường khởi sắc hơn. Các giao dịch về giá đã tiếp tục tăng trưởng bình quân 5%, các sản phẩm có giá 3 tỷ đồng trở xuống được nhiều người săn đón.

Sản phẩm được người dân quan tâm nhiều nhất là căn hộ và đất nền; giá và mức giao dịch ở khu vực đông dân cư và khu công nghiệp tăng mạnh khoảng 20%".

Ông Đính cho biết, thời gian qua, có 8.000 căn hộ được mở bán trong cả nước, riêng tại Hà Nội đã có 3.000 căn được giao bán. Chỉ số căn hộ tại thị trường Hà Nội tăng mạnh khoảng 48% so với quý I/2019, tại TP.HCM tăng 21% so với năm 2019. Đây thực sự là sự khởi sắc, tăng trưởng sôi động hơn của thị trường bất động sản.

Nhiều người rút tiết kiệm để đầu tư bất động sản

TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia tài chính chia sẻ tại một tọa đàm mới đây, từ trước đến nay chúng ta thường sử dụng bất động sản chỉ để ở, như vậy sẽ không tạo ra dòng tiền. Hiện nay, kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn là cho thuê bất động sản, đặc biệt cho người nước ngoài thuê với giá cao rồi đi thuê nơi khác để ở. Đối với khái niệm nhà ở dòng tiền, đầu tiên phải có người sở hữu, không sử dụng mà khai thác bằng cách cho thuê, tạo ra một nguồn thu nhập.

"Thực tế trên thị trường bất động sản cho thấy, hiện nay nhiều người đã rút tiền tiết kiệm tại các ngân hàng đầu tư vào bất động sản, đợi lên giá và bán, trong thời gian ngắn gọi là đầu cơ, một số người đợi lâu để đầu tư. Dù đầu tư hay đầu cơ thì điều quan trọng nhất chúng ta quan tâm là tính thanh khoản", ông Ánh cho hay.

Dạng thứ hai cần phát triển là sở hữu bất động sản và cho thuê. Phân khúc đi thuê và cho thuê lại, không quan tâm sự thanh khoản, mà tạo ra dòng tiền liên tục, và dòng tiền càng lớn càng tốt.

Chia sẻ tại tọa đàm, TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cũng cho hay, từ trước đến nay, loại hình căn hộ chung cư người dân sử dụng với mục đích chủ yếu để ở, chỉ có khoảng 15% là để kinh doanh và cho thuê. Chúng ta phải đứng ở góc độ đầu tư để nhìn nhận rằng, ở nước ngoài loại hình căn hộ chung cư cho thuê rất phổ biến nhằm tạo ra dòng tiền.

"Câu hỏi đặt ra là, tại sao thời gian vừa qua loại hình căn hộ chung cư lại tăng giá cao nhất trong 20 năm trở lại đây? Điều đó chứng tỏ hành vi của người mua đã thay đổi", ông Lượng nói.

Vị này cho rằng, hiện nay, chúng ta cần một căn hộ để ở, kinh doanh tạo ra dòng tiền. Với các nhà đầu tư thông minh, có thể dễ dàng tính toán được bỏ ra tiền cho thuê sẽ tạo ra dòng tiền. Cùng với đó, thời hạn sở hữu căn hộ đã có sự thay đổi theo Luật Nhà ở 2023 sẽ có lợi cho người mua nhà.

"Chúng ta có thể thấy, hành vi của người tiêu dùng, người mua nhà đã thay đổi. Trước đây, người ta thường sợ chung cư, bởi nhiều lý do như: Pháp lý, sổ đỏ hay vấn đề phòng cháy chữa cháy… Nhưng hiện nay, văn hóa của người tiêu dùng cũng thay đổi, bởi tính tiện ích, vị trí thuận lợi của các căn hộ chung cư. Đây là phân khúc mới, rơi vào thời điểm phù hợp, đặc biệt là hành vi của người mua nhà thay đổi nên phân khúc này trở nên hấp dẫn", ông Lượng cho hay.

Ở góc độ đơn vị quản lý tài sản, ông Trương Công Hoài Nhơn, Giám đốc điều hành Công ty TNHH Quản lý Tài sản Taisei Việt Nam cho rằng, tâm lý nhà đầu tư là khi có tiền sẽ đầu tư mua nhà, khi có nhà sẽ lại mua thêm nhà để đầu tư, nhằm gia tăng giá trị tài sản của mình.

"Thị trường hiện nay rất nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn, nhưng cũng nhiều sự bất cập, bởi vậy, với tư cách của nhà đầu tư dịch vụ quản lý vận hành chung cư, tôi mong muốn Bộ Xây dựng, các Hiệp hội cũng như các cơ quan liên quan nên đưa ra mức giá cụ thể để tạo thuận lợi cho việc quản lý vận hành", ông Nhơn nói.