Bị “tuýt còi” bán nhà chưa đủ điều kiện, Khu đô thị Đức Việt vẫn rao bán tràn lan, khách hàng cần thận trọng gì trước khi xuống tiền?

Bán nhà “chui”, “chây ỳ” nợ thuế

Mới đây, UBND tỉnh Bắc Ninh đã yêu cầu các cơ quan chức năng tiến hành rà soát và báo cáo về các công trình, dự án chậm tiến độ, tồn đọng kéo dài, có hiệu quả thấp và gây thất thoát, lãng phí lớn trên địa bàn. Đáng chú ý, trong danh sách các dự án chậm tiến độ này, điển hình có dự án Khu đô thị, dịch vụ tổng hợp Đức Việt (Khu đô thị Đức Việt) tại phường Gia Đông, thị xã Thuận Thành của Công ty CP Tập đoàn Đức Việt.

Theo giấy chứng nhận đầu tư lần đầu ngày 18/10/2010, dự án Khu đô thị Đức Việt có quy mô 8,35ha, tổng mức đầu tư gần 990 tỷ đồng do Công ty CP Tập đoàn Đức Việt (gọi tắt là Tập đoàn Đức Việt) làm chủ đầu tư. Mục tiêu đầu tư xây dựng nhà ở, dịch vụ công trình công cộng phục vụ cho dân cư trên địa bàn và các vùng lân cận. Tiến độ thực hiện dự án đến quý III/2015.

UBND tỉnh Bắc Ninh yêu cầu, trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đầu tư, nếu Công ty CP Tập đoàn Đức Việt không triển khai hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đã cam kết trong hồ sơ đăng ký đầu tư và không có lý do giải trình chính đáng thì bị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư theo quy định.

Tuy nhiên, liên quan đến dự án này, gần nhất, ngày 14/11/2024, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh đã có văn bản chỉ đạo xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản và nhà ở của Công ty CP Tập đoàn Đức Việt.

Cụ thể, Tập đoàn Đức Việt đã vi phạm một số quy định pháp luật trong quá trình triển khai dự án như: Sử dụng tiền đặt cọc của nhà đầu tư để nộp tiền sử dụng đất, ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện...

Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh giao Sở Xây dựng chỉ đạo, xem xét xử phạt vi phạm hành chính hoặc tham mưu Chủ tịch UBND tỉnh xử phạt vi phạm hành chính đối với Tập đoàn Đức Việt. Đồng thời, phối hợp với UBND thị xã Thuận Thành kiểm tra, xử lý đối với hành vi vi phạm về lĩnh vực xây dựng tại dự án (nếu có) theo thẩm quyền và đúng quy định pháp luật.

Mặt khác, Cục Thuế tỉnh Bắc Ninh được giao phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, các đơn vị có liên quan xác định số tiền phải nộp bổ sung do dự án chậm đưa đất vào sử dụng theo đúng quy định của pháp luật.

Với những hành vi vi phạm trong thực hiện dự án, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh yêu cầu Tập đoàn Đức Việt nghiêm túc thực hiện các kiến nghị xử lý sau thanh tra, kiểm tra của các cơ quan có thẩm quyền: Hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất với ngân sách Nhà nước (bao gồm: Tiền chậm nộp tiền sử dụng đất hơn 127,8 tỷ đồng, tiền chậm nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hơn 14,9 triệu đồng, tiền chậm nộp tiền thuê đất là hơn 65 triệu đồng; ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án đầu tư và các nội dung khác có liên quan…

Trước đó, một số công dân xã Nguyệt Đức, thị xã Thuận Thành đã có đơn gửi Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh phản ánh về việc Công ty CP Tập đoàn Đức Việt chậm thực hiện nghĩa vụ bàn giao đất cho nhà đầu tư tại dự án trên.

Đẩy rủi ro cho khách hàng?

Đáng nói, mặc dù cơ quan chức năng đã chỉ rõ chủ đầu tư vi phạm bán nhà khi chưa đủ điều kiện tại dự án Khu đô thị Đức Việt, thế nhưng, ghi nhận của PV Tiếp thị và Gia đình cho thấy, trên một số website, diễn đàn nhà đất, thông tin các sản phẩm tại dự án này hiện vẫn đang được quảng cáo, rao bán tràn lan. Dự án được phân phối độc quyền bởi sàn giao dịch bất động sản Viễn Đông.

Đơn cử, tại website: tapdoanviendong.vn thuộc Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Viễn Đông và một số website như: nhadatvui.vn, alonhadat.com.vn,… đều giới thiệu quảng cáo về các tiện tích của dự án như: Khu đô thị Đức Việt nằm cách thủ đô Hà Nội 10km về phía Đông bắc, toạ lạc ở vị trí đắc địa, nằm ở mặt đường tỉnh lộ 282, giao thông thuận tiện, cách nhà thi đấu Gia Lâm 5km, từ đây có thể toả đi TP Bắc Ninh, Hưng Yên, TP Hà Nội và các huyện lân cận.

Khu đô thị nằm trong vùng kinh tế trọng điểm của Bắc Ninh, với quy hoạch dự án Khu đô thị mới Bắc Hà, Khu đô thị Khai Sơn, Khu đô thị An Bình, Khu công nghiệp Khai Sơn… Ngoài ra, Khu đô thị Đức Việt còn là cầu nối các di tích như: Nam Giao Học Tổ - Sỹ Nhiếp, chùa Dâu, chùa Keo…

Hồ sơ pháp lý dự án: Đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; cấp Giấy chứng nhận đầu tư tháng 10/2010. Tổng diện tích dự án là 83.503m2, trong đó bao gồm các hạng mục: 48 căn biệt thự, diện tích mỗi căn 250m2 và 168 căn liền kề, diện tích mỗi căn 100m2, 1 trung tâm thương mại và 1 tòa dịch vụ hỗn hợp cao 21 tầng, 2 tòa chung cư cao cấp cao 17 tầng, đất nhà trẻ và khu vực cây xanh…

Thậm chí, tại website: batdongsan.com.vn còn quảng cáo, rao bán các căn shophouse tại dự án này, đơn cử như: Bán shophouse 125m2, giá 6,7 tỷ (tương đương 53,6 triệu đồng/m2) tại Khu đô thị Đức Việt, Gia Đông, Thuận Thành, Bắc Ninh…

Dưới góc độ chuyên gia pháp lý, luật sư Ngô Trọng Nghĩa (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nhìn nhận, pháp luật đã quy định rất rõ về các dự án đủ điều kiện đưa sản phẩm bất động sản vào kinh doanh. Trường hợp dự án chưa đủ điều kiện mua bán theo quy định nhưng chủ đầu tư đã tổ chức mua bán, thu tiền của khách hàng là hành vi huy động vốn trái pháp luật. Do đó, khi dự án chưa đủ điều kiện, tất cả hình thức như hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt chỗ, đặt cọc, văn bản thỏa thuận, cho vay… đều là hành vi “núp bóng” huy động vốn trái pháp luật. Hành vi này cần được các cơ quan chức năng vào cuộc, xác minh, tiến hành xử phạt vi phạm hành chính; buộc khắc phục hậu quả, trả lại số tiền và bồi thường thiệt hại cho khách hàng.

Trong bối cảnh hiện tại không hiếm trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để tiếp tục triển khai dự án, bàn giao đúng hạn. Vì vậy, để chọn được chủ đầu tư uy tín, có năng lực, người mua nhà cần xem xét đến năng lực tài chính, thời gian hoạt động, các dự án đã triển khai, danh sách đối tác, kiểm tra chứng thư bảo lãnh từ ngân thương mại có đủ năng lực (là bên nhận bảo lãnh) đối với chủ đầu tư.

Ngoài ra, khi mua nhà đất ở những dự án chưa đóng tiền sử dụng đất, khách hàng sẽ gặp một số rủi ro như: Không xây được nhà, không được cấp sổ đỏ dẫn đến khó mua bán, cầm cố… Để đảm bảo quyền lợi, khách hàng phải xem xét thật kỹ hợp đồng mua bán các điều khoản như thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt vi phạm hợp đồng, trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo lãnh ngân hàng, nghĩa vụ của khách hàng. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư hay đơn vị môi giới phải cung cấp các hồ sơ, tài liệu đảm bảo về việc dự án của mình đã đủ điều kiện được bán.