Dồn tiền gửi ngân hàng ăn chắc, đất nền giảm giá 50% vẫn không mua

Không dám bỏ tiền mua một khu đất dù giá rẻ

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn đối mặt nhiều thách thức khi tăng trưởng kinh tế 2023 chưa đạt mục tiêu, dự báo GDP năm 2023 chỉ đạt khoảng 5%, trong khi mục tiêu tăng trưởng đặt ra đầu năm 2023 là 6,5%. Bên cạnh đó, thị trường vốn chưa hoàn toàn hồi phục, nhiều loại lãi suất đã giảm nhưng lượng tiền gửi vẫn đang tiếp tục tăng​. Sự suy giảm của thị trường vốn thể hiện ở lượng trái phiếu phát hành doanh nghiệp sụt giảm mạnh.

Tính đến ngày 11/10, mới có hơn 50 nghìn tỷ trái phiếu được phát hành, trong khi năm 2021, lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra thị trường là gần 300 ngàn tỷ đồng.

Đáng nói, tiền gửi của dân vào ngân hàng vẫn đang tăng mạnh. Chín tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi dân cư chỉ tăng 2,92% thì 9 tháng đầu năm 2023, tăng trưởng tiền gửi dân cư tăng 9,95%. Điều này cho thấy niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản chưa được phục hồi mạnh, người dân vẫn chọn tiết kiệm ngân hàng để bảo toàn tài sản.

Tại Tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản”, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn VNGroup cũng cho hay, có nhiều yếu tố cho thấy việc khơi dòng tài chính cho thị trường bất động sản rất khó. Cái khó đầu tiên là mất niềm tin. Người dân hiện giờ không dám bỏ tiền ra mua một khu đất dù giá có rẻ.

Vị lãnh đạo VN Group cho rằng, cần đảm bảo tính đồng nhất trong truyền thông và điều hành để người dân có niềm tin vào thị trường.

"Tại Việt Nam, cứ khoảng 100 người mua bất động sản thì có 15% thực sự hiểu, còn lại mua theo thói quen, niềm tin và không đặt nặng các vấn đề phân tích. Do đó, việc khôi phục niềm tin của người dân là điều quan trọng", ông Thành nhấn mạnh.

Theo khảo sát môi giới bất động sản quý IV/2023 của Batdongsan.com.vn, có 43% môi giới được khảo sát cho rằng giao dịch của thị trường vẫn đang giảm mạnh. Con số này ở quý III/2023 là 46%, quý II/2023 là 44%, quý I/2023 là 54%. Lợi nhuận trước thuế của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn như Nam Long, Khang Điền, Cenland, Novaland, Đất Xanh Group, Phát Đạt cũng giảm mạnh, mức giảm dao động từ 5 đến 97%.

Là chủ đầu tư, đồng thời đơn vị phân phối sản phẩm, Tổng giám đốc SGO Homes Lê Đình Chung bày tỏ doanh nghiệp gần như không kịp phản ứng trước những diễn biến của thị trường bất động sản. Thị trường suy sụp trong một thời gian quá nhanh và gần như là bất khả kháng với các doanh nghiệp.

Theo ông Chung, thị trường bất động sản được ví như “kiềng 3 chân” với 3 đối tượng chính tham gia, đó là chủ đầu tư bất động sản (đơn vị cung ứng nguồn sản phẩm), đơn vị phân phối (tư vấn, bán hàng) và cuối cùng là khách hàng. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện nay, cả 3 đối tượng này đều đang bị suy yếu.

Với đối tượng khách hàng, ông Chung chia sẻ, nhiều sự vụ trong thời gian qua đã ảnh hưởng đến tâm lý và niềm tin của khách hàng trên thị trường bất động sản. Một ví dụ rõ nét nhất về thực trạng này là dù lãi suất tiết kiệm đang ở mức rất thấp, chỉ 4 – 5%, nhưng các nhà đầu tư vẫn không rút tiền ra để đầu tư đất do lo ngại về thị trường, bất chấp nhiều chủ đầu tư tìm cách xoay sở, bán bất động sản chiết khấu đến 38%, hay cá biệt như ở Phan Thiết có nhà đầu tư bất động sản chiết khấu đến 50%.

Gỡ pháp lý, hạ giá để khơi thông thị trường

Với bối cảnh hiện tại, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ xuất hiện một số xu hướng. Về phía người mua, họ sẽ đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng và tính pháp lý của các dự án bất động sản. Do vậy, các chủ đầu tư cần thuyết phục khách hàng bằng giá trị cốt lõi của sản phẩm, pháp lý rõ ràng, tài chính bền vững, danh tiếng và uy tín.

Bên cạnh đó, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản sử dụng dữ liệu nhiều hơn để đưa ra quyết định. Đó là các dữ liệu có lịch sử nhiều năm về biến động giá, lợi nhuận đầu tư và nguồn cung – cầu. Khi khách hàng nắm nhiều thông tin và trở nên thông thái hơn, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần dựa nhiều vào dữ liệu và nghiên cứu thị trường để đưa ra sản phẩm với mức giá phù hợp.

Ở một góc độ khác, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản bắt đầu khó từ năm 2018, nhưng Luật Đất đai đã có từ 2013. Vậy 5 năm từ 2013 tới 2018, vì sao thị trường vẫn chạy tốt? Và vì sao các tỉnh như Quảng Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc có thị trường bất động sản rất tốt mà nhiều tỉnh khác lại khó khăn?

"Đó là vì con người, do cách nhìn nhận và hỗ trợ doanh nghiệp. Chúng ta thấy bây giờ làm nhà ở xã hội còn khó hơn nhà ở thương mại, vì quá nhiều thủ tục, tính tiền sử dụng đất rồi lại miễn, riêng quá trình đó mất 2 năm. Có những dự án 8 năm rồi không xong được pháp lý, trong khi chủ trương đầu tư đã có rồi. Tôi cho rằng lối ra của thị trường bất động sản trước tiên là pháp lý", ông Toản cho hay.

Bên cạnh đó, theo ông Toản, phải giảm được giá cả. Để giảm giá cả, Chính phủ phải có quỹ đầu tư nhà ở/đầu tư bất động sản. Ví dụ, ở các cửa ngõ Thủ đô, Chính phủ dùng quỹ đầu tư đó cho xây 4 khu đô thị, mỗi khu đô thị vài trăm hecta.

"Tôi tin rằng khi đó giá nhà sẽ được kiểm soát. Còn bây giờ 1 khu cũng không có, không ai làm cả. Đó là do cơ chế, chính sách chứ không phải do con người", Tổng giám đốc EZ Property nhấn mạnh.

Trong khi đó, Chủ tịch Tập đoàn G6 ông Nguyễn Anh Quê cho rằng để giải quyết được những khó khăn kể trên thì cần phải hành động ngay và luôn.

“Ít nhất là đến năm 2027 thị trường bất động sản mới tháo gỡ được vấn đề về nguồn cung. Trong thời gian chờ đợi, nếu chúng ta làm tốt được phần văn bản, ban hành, sửa đổi Luật đất đai; chỉ đạo đồng nhất từ trên xuống dưới thì đến giữa năm 2024 dòng tiền có thể chảy trong thị trường bất động sản”, ông nói.